Mua nhà trả góp trước khi kết hôn là lựa chọn phổ biến của nhiều người. Tuy nhiên, trên thực tế có trường hợp một người đã ký hợp đồng mua nhà và trả góp trước khi kết hôn, nhưng sau khi kết hôn vẫn tiếp tục sử dụng thu nhập trong thời kỳ hôn nhân để thanh toán khoản tiền còn lại.
Khi phát sinh tranh chấp, đặc biệt là khi vợ chồng ly hôn, câu hỏi đặt ra là: Căn nhà này là tài sản riêng của người mua trước khi kết hôn hay trở thành tài sản chung của vợ chồng?
Việc xác định không chỉ căn cứ vào thời điểm ký hợp đồng mua nhà mà còn phải xem xét thời điểm hình thành quyền sở hữu, quá trình thanh toán và nguồn tiền được sử dụng để trả góp trong thời kỳ hôn nhân.
1. Trường hợp đã thanh toán toàn bộ tiền mua nhà trước khi kết hôn
Khoản 1 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản riêng của vợ, chồng bao gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn.
Do đó, nếu một người mua nhà trả góp và đã hoàn tất toàn bộ nghĩa vụ thanh toán trước thời điểm đăng ký kết hôn, căn nhà về nguyên tắc được xác định là tài sản riêng của người đó.
Trong trường hợp này, người mua cần lưu giữ các tài liệu chứng minh như:
- Hợp đồng mua bán nhà;
- Hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng trả góp;
- Chứng từ, sao kê ngân hàng thể hiện quá trình thanh toán;
- Biên bản xác nhận đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán;
- Giấy tờ chứng minh thời điểm xác lập quyền sở hữu.
Những tài liệu này có ý nghĩa quan trọng nếu sau này phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu căn nhà.
2. Trường hợp mua nhà trước khi kết hôn nhưng tiếp tục trả góp sau khi kết hôn
- Nếu tiền trả góp sau khi kết hôn là tài sản riêng
Khoản 2 Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định: “Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng.”
Vì vậy, nếu căn nhà được mua trước khi kết hôn và sau khi kết hôn vẫn tiếp tục trả góp nhưng toàn bộ khoản tiền thanh toán được chứng minh là tài sản riêng của người mua, thì có cơ sở để xác định căn nhà là tài sản riêng của người đó. Tuy nhiên, vấn đề quan trọng là người yêu cầu xác định tài sản riêng phải có căn cứ chứng minh nguồn tiền thanh toán là tài sản riêng.
Theo khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014, trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản đang tranh chấp là tài sản riêng thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Do đó, việc lưu giữ chứng từ, sao kê tài khoản và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc tiền là rất cần thiết.
- Nếu tiền trả góp sau khi kết hôn là tài sản chung
Nếu khoản tiền trả góp trong thời kỳ hôn nhân được thanh toán bằng tiền lương, thu nhập từ hoạt động kinh doanh hoặc các khoản thu nhập hợp pháp khác của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân, thì phần tài sản được hình thành từ nguồn tiền chung có thể được xác định là tài sản chung của vợ chồng.
Khoản 1 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định tài sản chung của vợ chồng bao gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh và các khoản thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân.
Vì vậy, trường hợp một người mua nhà trả góp trước khi kết hôn nhưng sau khi kết hôn, hai vợ chồng cùng sử dụng thu nhập trong thời kỳ hôn nhân để tiếp tục thanh toán khoản nợ mua nhà thì khi phát sinh tranh chấp, cần xem xét phần giá trị tài sản được hình thành bằng nguồn tiền chung.
3. Khi ly hôn, nhà mua trả góp được chia như thế nào?
Khi vợ chồng ly hôn, trước hết cần xác định căn nhà là tài sản riêng hay tài sản chung.
Các yếu tố thường cần xem xét gồm:
- Vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản hoặc thỏa thuận xác định căn nhà là tài sản riêng hay tài sản chung hay không;
- Thời điểm ký hợp đồng mua nhà;
- Thời điểm xác lập quyền sở hữu đối với căn nhà;
- Thời điểm hoàn tất nghĩa vụ thanh toán;
- Nguồn tiền được sử dụng để trả góp trước và trong thời kỳ hôn nhân;
- Chứng cứ chứng minh nguồn gốc số tiền thanh toán;
- Nghĩa vụ tài chính, khoản vay và khoản nợ còn lại liên quan đến căn nhà.
Nếu căn nhà được xác định là tài sản riêng
Nếu có đầy đủ căn cứ xác định căn nhà là tài sản riêng của một bên thì về nguyên tắc, khi ly hôn căn nhà không được đưa vào để chia tài sản chung, mà thuộc quyền sở hữu của người có tài sản riêng.
Tuy nhiên, nếu trong quá trình hôn nhân có phát sinh khoản tiền chung được sử dụng để thanh toán, sửa chữa, cải tạo hoặc làm tăng giá trị tài sản thì việc giải quyết quyền lợi của mỗi bên cần được xem xét cụ thể dựa trên chứng cứ và quy định pháp luật.
Nếu căn nhà được xác định là tài sản chung
Nếu căn nhà hoặc phần giá trị căn nhà được xác định là tài sản chung của vợ chồng thì khi ly hôn, việc phân chia trước hết do hai bên thỏa thuận.
Nếu không thỏa thuận được, Tòa án sẽ giải quyết theo Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014.
Về nguyên tắc, tài sản chung được chia đôi nhưng phải xem xét các yếu tố như:
- Hoàn cảnh của gia đình và của vợ, chồng;
- Công sức đóng góp của mỗi bên vào việc tạo lập, duy trì và phát triển khối tài sản chung;
- Bảo vệ lợi ích chính đáng của mỗi bên trong sản xuất, kinh doanh và nghề nghiệp;
- Lỗi của mỗi bên trong việc vi phạm quyền, nghĩa vụ của vợ chồng.
Việc chia tài sản có thể được thực hiện bằng hiện vật. Nếu không thể chia bằng hiện vật thì chia theo giá trị; bên nhận phần tài sản có giá trị lớn hơn phần mình được hưởng phải thanh toán phần chênh lệch cho bên còn lại.
4. Nhà vẫn còn khoản nợ trả góp thì giải quyết thế nào?
Nếu căn nhà vẫn đang trong thời hạn trả góp tại thời điểm ly hôn, việc giải quyết không chỉ liên quan đến quyền sở hữu căn nhà mà còn liên quan đến nghĩa vụ trả khoản nợ còn lại. Vợ chồng có thể thỏa thuận theo các phương án như:
Phương án 1: Một bên nhận căn nhà và tiếp tục thực hiện nghĩa vụ thanh toán khoản nợ còn lại theo thỏa thuận với bên cho vay, đồng thời thanh toán cho bên kia phần giá trị mà họ được hưởng.
Phương án 2: Hai bên tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, sau đó bán căn nhà và phân chia giá trị còn lại theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của Tòa án.
Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc phân chia nghĩa vụ trả nợ giữa vợ và chồng không đương nhiên làm thay đổi nghĩa vụ của người vay đối với ngân hàng hoặc bên cho vay. Nếu khoản vay có người đồng nghĩa vụ hoặc có thỏa thuận bảo đảm, cần xem xét thêm nội dung hợp đồng tín dụng và quyền của bên cho vay.
Có thể lập vi bằng để bảo vệ chứng cứ về tài sản riêng không?
Có thể lập vi bằng trong những trường hợp phù hợp để ghi nhận sự kiện, hành vi và việc giao nhận, xuất trình tài liệu, chứng cứ của các bên.
Trường hợp vợ chồng đã thống nhất về tài sản riêng
Nếu vợ chồng đã thống nhất về việc xác định một căn nhà hoặc tài sản nào đó là tài sản riêng, các bên có thể lập văn bản thỏa thuận phù hợp với quy định pháp luật. Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận các sự kiện, hành vi như: Các bên cung cấp tài liệu chứng minh nguồn gốc tài sản; Các bên cùng có mặt và tự nguyện trình bày ý chí; các bên ký và giao nhận văn bản thỏa thuận.
Trường hợp vợ chồng không thỏa thuận được
Nếu phát sinh tranh chấp và một bên cho rằng căn nhà là tài sản riêng của mình, người đó cần chủ động thu thập và bảo quản các chứng cứ chứng minh nguồn gốc tài sản.
Các tài liệu có thể bao gồm:
- Hợp đồng mua nhà trước thời điểm kết hôn;
- Chứng từ thanh toán;
- Sao kê tài khoản ngân hàng;
- Hợp đồng tặng cho hoặc thừa kế riêng;
- Tài liệu chứng minh nguồn tiền dùng để trả góp;
- Văn bản, tin nhắn hoặc tài liệu thể hiện thỏa thuận giữa hai vợ chồng;
- Các tài liệu khác liên quan đến quá trình hình thành và thanh toán căn nhà.
Văn phòng Thi hành án dân sự Hà Đông hỗ trợ khách hàng tìm hiểu, lập vi bằng ghi nhận sự kiện, hành vi và các tài liệu theo quy định pháp luật, góp phần tạo lập nguồn chứng cứ để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi cần thiết.
Kết luận
Mua nhà trả góp trước khi kết hôn không đồng nghĩa trong mọi trường hợp căn nhà sẽ đương nhiên là tài sản riêng.
Để xác định căn nhà là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng, cần xem xét tổng thể thời điểm mua nhà, thời điểm xác lập quyền sở hữu, thời điểm thanh toán, nguồn tiền trả góp trong thời kỳ hôn nhân và thỏa thuận giữa vợ chồng.
Nếu toàn bộ nghĩa vụ thanh toán được hoàn tất trước khi kết hôn hoặc có căn cứ chứng minh tài sản được hình thành từ nguồn tài sản riêng thì có cơ sở xác định tài sản riêng. Ngược lại, nếu trong thời kỳ hôn nhân sử dụng tài sản chung để thanh toán và hình thành giá trị tài sản thì phần giá trị được hình thành từ tài sản chung cần được xem xét khi giải quyết tranh chấp.
Do đó, trong trường hợp có tranh chấp về căn nhà mua trả góp trước hôn nhân, cần kiểm tra đầy đủ hồ sơ, chứng từ thanh toán và nguồn gốc tài sản để xác định quyền lợi của mỗi bên một cách chính xác.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
