Tặng cho nhà đất cho con là lựa chọn phổ biến của nhiều gia đình, với mong muốn giúp con ổn định cuộc sống và có điều kiện chăm sóc, phụng dưỡng cha mẹ khi về già. Tuy nhiên, thực tế không ít trường hợp sau khi được sang tên, người con thay đổi thái độ, không thực hiện cam kết chăm sóc, thậm chí yêu cầu cha mẹ rời khỏi nhà.
Khi đó, cha mẹ có quyền hủy việc tặng cho và lấy lại nhà đất hay không? Câu trả lời phụ thuộc vào nội dung hợp đồng, điều kiện tặng cho, quá trình đăng ký sang tên và căn cứ pháp lý của từng vụ việc.
Tặng cho nhà đất có hiệu lực từ thời điểm nào?
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận theo đó bên tặng cho giao tài sản và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù; bên được tặng cho đồng ý nhận tài sản.
Đối với bất động sản, hợp đồng tặng cho phải được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Trường hợp tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì hợp đồng tặng cho có hiệu lực từ thời điểm đăng ký.
Việc tặng cho quyền sử dụng đất thường được thực hiện qua các bước:
- Lập hợp đồng tặng cho;
- Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng;
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai;
- Cơ quan có thẩm quyền cập nhật thông tin người nhận tặng cho trên Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính.
Sau khi hoàn tất đăng ký sang tên, người con trở thành người sử dụng đất hợp pháp và được thực hiện các quyền đối với tài sản nếu đáp ứng đầy đủ điều kiện của pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024.
Con bất hiếu, cha mẹ có đương nhiên được lấy lại đất không?
Về nguyên tắc, nếu việc tặng cho được thực hiện tự nguyện, đúng hình thức, đã công chứng hoặc chứng thực và hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên thì cha mẹ không thể đơn phương lấy lại nhà đất chỉ vì người con thay đổi thái độ, không quan tâm hoặc không chăm sóc cha mẹ.
Sự bất hiếu có thể bị lên án về đạo đức và làm phát sinh trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ cấp dưỡng trong những trường hợp pháp luật quy định, nhưng không đương nhiên khiến hợp đồng tặng cho đã có hiệu lực bị hủy bỏ.
Cha mẹ cũng không thể tự yêu cầu cơ quan đăng ký đất đai xóa tên người con hoặc sang tên lại tài sản nếu không có:
- Sự đồng ý của người con;
- Căn cứ hủy bỏ, chấm dứt hợp đồng theo quy định;
- Hoặc bản án, quyết định đã có hiệu lực của Tòa án.
Những trường hợp cha mẹ có thể yêu cầu lấy lại nhà đất
1. Người con vi phạm điều kiện tặng cho
Pháp luật cho phép bên tặng cho yêu cầu bên được tặng cho thực hiện một hoặc nhiều nghĩa vụ trước hoặc sau khi nhận tài sản, với điều kiện nghĩa vụ đó không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội.
Trong hợp đồng, cha mẹ có thể thỏa thuận cụ thể về các nghĩa vụ như:
- Chăm sóc, phụng dưỡng hoặc cấp dưỡng cho cha mẹ;
- Bảo đảm để cha mẹ được tiếp tục sinh sống ổn định trong nhà;
- Không cản trở quyền cư trú, sinh hoạt hợp pháp của cha mẹ;
- Thanh toán một số chi phí chăm sóc, chữa bệnh theo thỏa thuận;
- Thực hiện những nghĩa vụ cụ thể khác phù hợp với pháp luật.
Nếu nghĩa vụ phải thực hiện sau khi tặng cho nhưng người con không thực hiện, cha mẹ có thể yêu cầu đòi lại tài sản và bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.
Điều kiện tặng cho cần được ghi nhận rõ ràng trong hợp đồng. Những cam kết chung chung như “phải có hiếu” hoặc “phải đối xử tốt với cha mẹ” thường khó xác định nội dung, mức độ vi phạm và khó chứng minh khi tranh chấp.
2. Hợp đồng tặng cho có căn cứ bị tuyên vô hiệu
Cha mẹ có thể yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng tặng cho vô hiệu nếu có căn cứ, chẳng hạn:
- Việc ký kết không hoàn toàn tự nguyện;
- Cha mẹ bị lừa dối, đe dọa hoặc cưỡng ép;
- Người ký không nhận thức và làm chủ được hành vi tại thời điểm giao kết;
- Người tặng cho không có đầy đủ quyền định đoạt đối với tài sản;
- Nhà đất là tài sản chung nhưng thiếu sự đồng ý của người có quyền;
- Giao dịch được xác lập nhằm che giấu một giao dịch khác;
- Hợp đồng vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội hoặc không tuân thủ quy định bắt buộc về hình thức.
Khi giao dịch bị Tòa án tuyên vô hiệu, về nguyên tắc, các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên, người yêu cầu tuyên vô hiệu phải cung cấp tài liệu, chứng cứ chứng minh. Việc người con có thái độ không tốt sau khi nhận đất không phải là căn cứ để mặc nhiên xác định hợp đồng vô hiệu.
3. Người con tự nguyện chuyển lại tài sản
Nếu hợp đồng tặng cho không kèm điều kiện, không có căn cứ tuyên vô hiệu và đã hoàn tất việc sang tên, cha mẹ chỉ có thể nhận lại nhà đất khi người con tự nguyện:
- Tặng cho lại quyền sử dụng đất;
- Chuyển nhượng lại tài sản;
- Hoặc cùng cha mẹ xác lập một thỏa thuận khác phù hợp với pháp luật.
Các bên phải lập hợp đồng mới, thực hiện công chứng hoặc chứng thực và đăng ký biến động đất đai theo quy định. Thủ tục đăng ký đất đai hiện được hướng dẫn tại Nghị định số 101/2024/NĐ-CP.
Rủi ro khi tặng cho toàn bộ nhà đất
Sau khi hoàn tất việc sang tên, cha mẹ có thể mất quyền kiểm soát đối với tài sản. Khi đáp ứng điều kiện luật định, người con có thể chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp, góp vốn hoặc để lại thừa kế đối với quyền sử dụng đất.
Nếu nhà đất là nơi ở duy nhất mà hợp đồng không quy định quyền cư trú hoặc nghĩa vụ bảo đảm chỗ ở cho cha mẹ, rủi ro phát sinh tranh chấp sẽ rất lớn. Tài sản cũng có thể bị xử lý để bảo đảm nghĩa vụ của người con nếu đã được dùng làm tài sản thế chấp hợp pháp.
Nên tặng cho hay lập di chúc?
Tặng cho giúp cha mẹ phân chia tài sản ngay khi còn sống, chủ động lựa chọn người nhận và có thể thỏa thuận điều kiện cụ thể. Tuy nhiên, sau khi sang tên, cha mẹ không còn toàn quyền quyết định đối với tài sản.
Lập di chúc giúp cha mẹ tiếp tục quản lý, sử dụng và định đoạt nhà đất trong suốt cuộc đời. Khi còn minh mẫn, cha mẹ có quyền sửa đổi, bổ sung, thay thế hoặc hủy bỏ di chúc. Tuy nhiên, việc lập di chúc cần tuân thủ chặt chẽ về chủ thể, nội dung và hình thức; đồng thời phải lưu ý quy định về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc.
Vì vậy, nếu nhà đất là nơi ở duy nhất hoặc nguồn bảo đảm cuộc sống khi về già, cha mẹ nên cân nhắc kỹ trước khi sang tên toàn bộ.
Làm gì để bảo vệ quyền lợi khi tặng cho nhà đất?
Để hạn chế tranh chấp, cha mẹ nên:
- Lập hợp đồng tặng cho có điều kiện rõ ràng, cụ thể và khả thi;
- Ghi nhận quyền được tiếp tục cư trú, sinh sống trong nhà;
- Xác định cụ thể nghĩa vụ chăm sóc, cấp dưỡng, chi phí và phương thức thực hiện;
- Thỏa thuận hậu quả pháp lý nếu người con vi phạm điều kiện;
- Không chỉ thỏa thuận bằng lời nói;
- Cân nhắc chỉ tặng cho một phần tài sản hoặc lập di chúc thay vì sang tên ngay;
- Lưu giữ hợp đồng, hồ sơ công chứng, giấy tờ đăng ký sang tên và các tài liệu liên quan.
Khi có dấu hiệu vi phạm nghĩa vụ, cha mẹ cần chủ động thu thập tin nhắn, thư từ, hình ảnh, video, tài liệu y tế, chứng từ chi phí và các chứng cứ khác. Trong trường hợp cần thiết, có thể yêu cầu lập vi bằng để ghi nhận khách quan hiện trạng nhà đất, nội dung trao đổi, việc giao nhận thông báo hoặc hành vi xảy ra trên thực tế.
Vi bằng có thể được sử dụng làm nguồn chứng cứ để cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc; tuy nhiên, vi bằng không thay thế hợp đồng công chứng, chứng thực và không tự làm phát sinh quyền đòi lại nhà đất.
Kết luận
Sau khi nhà đất đã được tặng cho hợp pháp và hoàn tất thủ tục sang tên, cha mẹ không đương nhiên được lấy lại tài sản chỉ vì người con bất hiếu hoặc không còn quan tâm, chăm sóc.
Cha mẹ có thể yêu cầu lấy lại nhà đất khi người con vi phạm điều kiện tặng cho đã được thỏa thuận rõ ràng; hợp đồng có căn cứ bị Tòa án tuyên vô hiệu; hoặc người con tự nguyện chuyển lại tài sản.
Do nhà đất thường là tài sản có giá trị lớn và gắn liền với chỗ ở lâu dài, cha mẹ nên được tư vấn kỹ trước khi ký hợp đồng, đặc biệt cần xây dựng cơ chế bảo vệ quyền cư trú và quyền lợi của mình ngay từ đầu.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
