Thửa đất không có lối đi ra đường công cộng là tình huống khá phổ biến trong thực tế, đặc biệt đối với những thửa đất nằm phía trong và bị bao bọc bởi các bất động sản khác. Trong trường hợp này, pháp luật cho phép người sử dụng đất yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành một lối đi hợp lý để bảo đảm việc sử dụng đất.
Vậy khi nhà đất không có lối đi, người sử dụng đất cần làm gì? Có phải bồi thường cho người mở lối đi hay không?
1. Khi nào được yêu cầu mở lối đi qua thửa đất liền kề?
Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý.
Như vậy, điều kiện quan trọng để yêu cầu xác lập quyền về lối đi qua là bất động sản thực sự ở trong tình trạng “bị vây bọc”, không có hoặc không đủ lối đi cần thiết để kết nối với đường công cộng.
Lối đi được xác lập phải bảo đảm nhu cầu sử dụng hợp lý của bất động sản phía trong, đồng thời phải xem xét đến đặc điểm, vị trí, lợi ích của các bất động sản liền kề và hạn chế thấp nhất thiệt hại gây ra cho bất động sản có đất dành làm lối đi.
2. Mở lối đi có phải đền bù không?
Việc mở lối đi qua bất động sản liền kề có thể phát sinh nghĩa vụ đền bù. Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp đều phải đền bù.
Trường hợp 1: Mở lối đi có đền bù
Thông thường, nếu thửa đất phía trong bị vây bọc và cần mở lối đi qua bất động sản liền kề, người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản có đất dành làm lối đi, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Mức đền bù, phương thức thanh toán và các điều kiện liên quan có thể do các bên tự thỏa thuận trên cơ sở phù hợp với diện tích đất sử dụng làm lối đi và thiệt hại thực tế phát sinh.
Trường hợp 2: Mở lối đi nhưng không phải đền bù
Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, người sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người có bất động sản phía trong và về nguyên tắc không phải đền bù.
Do đó, khi xác định nghĩa vụ đền bù, cần xem xét nguồn gốc hình thành và quá trình phân chia bất động sản, chứ không chỉ căn cứ vào việc hiện tại thửa đất có hay không có lối đi.
3. Nên thỏa thuận trước khi yêu cầu giải quyết tranh chấp
Khi phát sinh vấn đề về lối đi, các bên nên ưu tiên trao đổi và thỏa thuận với nhau trước. Đây thường là phương án nhanh chóng, tiết kiệm chi phí và giúp hạn chế tranh chấp kéo dài.
Nội dung thỏa thuận nên được thể hiện rõ ràng, trong đó có thể xác định:
- Vị trí, chiều rộng, chiều dài và diện tích phần đất sử dụng làm lối đi;
- Sơ đồ hoặc bản vẽ xác định cụ thể vị trí lối đi;
- Mục đích và cách thức sử dụng lối đi;
- Quyền, nghĩa vụ của các bên trong quá trình quản lý, sử dụng;
- Mức đền bù, phương thức thanh toán nếu có;
- Trách nhiệm sửa chữa, bảo quản lối đi và các vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng.
Một văn bản thỏa thuận rõ ràng sẽ giúp các bên có cơ sở thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời hạn chế nguy cơ phát sinh tranh chấp về sau.
4. Yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận việc thỏa thuận
Trong trường hợp các bên đã thống nhất được việc xác lập và sử dụng lối đi, các bên có thể cân nhắc yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng để ghi nhận sự kiện, hành vi và nội dung thỏa thuận theo quy định pháp luật.
Vi bằng có thể ghi nhận các nội dung thực tế như: hiện trạng khu đất, vị trí lối đi, sơ đồ đo vẽ kỹ thuật phần đất dự kiến sử dụng làm lối đi chung, việc các bên thỏa thuận về mức đền bù (nếu có), phương thức và phạm vi sử dụng lối đi.
Việc lập vi bằng giúp tạo lập tài liệu ghi nhận khách quan về sự kiện, hành vi tại thời điểm lập vi bằng, qua đó có thể hỗ trợ các bên trong việc chứng minh khi phát sinh tranh chấp.
5. Nếu không thỏa thuận được thì phải làm gì?
Nếu các bên không thể tự thỏa thuận về vị trí, kích thước, mức đền bù hoặc việc xác lập quyền lối đi, người có bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định pháp luật.
Khi giải quyết, cần xem xét nhiều yếu tố như:
- Vị trí và hiện trạng của các thửa đất;
- Nhu cầu đi lại, sử dụng bất động sản phía trong;
- Lối đi hiện có có đáp ứng được nhu cầu sử dụng hay không;
- Nguồn gốc hình thành và quá trình phân chia bất động sản;
- Vị trí nào thuận tiện, hợp lý và gây thiệt hại ít nhất cho bất động sản có đất dành làm lối đi;
- Thỏa thuận của các bên về việc mở lối đi và mức đền bù, nếu có.
Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, việc thu thập đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ địa chính, tài liệu về nguồn gốc đất, hiện trạng lối đi và các văn bản thỏa thuận giữa các bên là rất quan trọng.
Kết luận
Nhà đất không có lối đi không đồng nghĩa với việc người sử dụng đất không có cách giải quyết. Nếu bất động sản bị vây bọc và không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, chủ sở hữu có quyền yêu cầu xác lập quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của pháp luật.
Để hạn chế tranh chấp, các bên nên ưu tiên thỏa thuận bằng văn bản, xác định cụ thể vị trí, diện tích, cách thức sử dụng lối đi và nghĩa vụ đền bù (nếu có). Trong trường hợp cần ghi nhận khách quan hiện trạng hoặc nội dung thỏa thuận, các bên có thể tìm hiểu việc yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng theo quy định.
Lưu ý: Việc xác định quyền lối đi trong từng trường hợp cụ thể phụ thuộc vào nguồn gốc, hiện trạng và hồ sơ pháp lý của các bất động sản liên quan. Người dân nên kiểm tra hồ sơ đất đai và quy định pháp luật áp dụng trước khi thực hiện.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
