Việc xây dựng, cải tạo nhà ở tại các khu dân cư liền kề có thể gây ảnh hưởng đến công trình xung quanh nếu quá trình thi công không bảo đảm an toàn. Trên thực tế, không ít trường hợp sau khi nhà bên cạnh đào móng, ép cọc hoặc thi công phần ngầm, nhà liền kề xuất hiện tình trạng nứt tường, lún nền, thấm nước, nghiêng nhà, thậm chí có nguy cơ mất an toàn.
Khi xảy ra tình trạng này, chủ nhà nên xử lý như thế nào để vừa bảo đảm an toàn, vừa có căn cứ yêu cầu bên gây thiệt hại khắc phục, bồi thường?
Trách nhiệm khi xây dựng làm ảnh hưởng đến nhà liền kề
Theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi xây dựng công trình, chủ sở hữu phải tuân thủ pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn và không được xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu hoặc người có quyền đối với bất động sản liền kề và xung quanh.
Khoản 2 Điều 175 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng quy định người sử dụng đất được sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất phù hợp với quy định của pháp luật, nhưng không được làm ảnh hưởng đến việc sử dụng đất của người khác.
Như vậy, việc xây dựng nhà ở là quyền của chủ sử dụng đất, nhưng quá trình thi công phải bảo đảm an toàn cho các công trình lân cận. Trường hợp thi công gây lún, nứt, nghiêng hoặc hư hỏng nhà bên cạnh thì tùy tính chất, mức độ và hậu quả, chủ công trình và các chủ thể có liên quan có thể phải chịu trách nhiệm theo quy định pháp luật.
Theo khoản 5 Điều 25 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không đúng biện pháp thi công được phê duyệt, không bảo đảm an toàn cho công trình liền kề, gây lún, nứt, hư hỏng hoặc gây sụp đổ, có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận mà chưa gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác có thể bị xử phạt vi phạm hành chính.
Mức phạt tùy thuộc vào loại công trình, trong đó đối với một số trường hợp xây dựng nhà ở riêng lẻ, mức phạt có thể từ 30 triệu đồng đến 60 triệu đồng; đối với các loại công trình khác thuộc trường hợp luật định, mức phạt có thể cao hơn.
Bên cạnh việc bị xử phạt hành chính, nếu thực tế đã gây thiệt hại thì còn có thể phát sinh trách nhiệm khắc phục và bồi thường thiệt hại.
Khi phát hiện nhà bị nứt, lún, nghiêng do công trình bên cạnh, nên làm gì?
- Ghi nhận ngay hiện trạng và thu thập chứng cứ
Tình trạng công trình có thể thay đổi theo thời gian; các vết nứt có thể tiếp tục phát triển, công trình có thể được sửa chữa hoặc bên thi công thay đổi biện pháp thi công. Vì vậy, nếu không ghi nhận kịp thời, việc chứng minh hiện trạng ban đầu và diễn biến thiệt hại về sau có thể gặp khó khăn.
Chủ nhà nên chủ động thu thập:
- Hình ảnh, video về tình trạng nhà trước, trong và sau quá trình thi công của nhà liền kề;
- Hình ảnh các vị trí nứt, lún, thấm, nghiêng, bong tróc hoặc biến dạng;
- Tài liệu thể hiện thời điểm bắt đầu xuất hiện hư hỏng;
- Biên bản kiểm tra, làm việc của cơ quan có thẩm quyền nếu có;
- Tài liệu liên quan đến hoạt động xây dựng của công trình liền kề;
- Kết quả khảo sát, kiểm định hoặc giám định chuyên môn;
- Báo giá, hóa đơn, chứng từ về chi phí chống đỡ, gia cố, sửa chữa và khắc phục thiệt hại;
- Tài liệu chứng minh các thiệt hại thực tế khác nếu có.
Trường hợp có dấu hiệu ảnh hưởng đến kết cấu, có nguy cơ mất an toàn, chủ nhà cần ưu tiên các biện pháp bảo đảm an toàn cho người và tài sản, đồng thời thông báo cho cơ quan có thẩm quyền để được kiểm tra, xử lý.
- Lập vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà bị ảnh hưởng
Bên cạnh việc tự chụp ảnh, quay video, người bị ảnh hưởng có thể cân nhắc yêu cầu Thừa hành viên lập vi bằng ghi nhận hiện trạng thực tế của công trình.
Tùy từng trường hợp, vi bằng có thể ghi nhận khách quan các sự kiện, hiện trạng như:
- Vị trí, kích thước và đặc điểm các vết nứt trên tường, trần, sàn;
- Tình trạng lún, nghiêng, thấm nước hoặc biến dạng của công trình;
- Tình trạng bong tróc, đổ vỡ, hư hỏng tại các vị trí cụ thể;
- Hiện trạng công trình xây dựng liền kề tại thời điểm ghi nhận;
- Hoạt động đào móng, ép cọc, thi công và các sự kiện thực tế khác mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến;
- Tình trạng che chắn, khoảng cách giữa các công trình và những dấu hiệu có thể quan sát trực tiếp tại thời điểm lập vi bằng.
Đặc biệt, trong những trường hợp công trình bên cạnh vẫn đang tiếp tục thi công và tình trạng nhà có dấu hiệu biến đổi theo thời gian, việc lập vi bằng ở các thời điểm khác nhau có thể giúp ghi nhận diễn biến của hiện trạng một cách rõ ràng hơn.
Vi bằng không thay thế kết luận giám định chuyên môn về nguyên nhân gây nứt, lún hoặc mức độ ảnh hưởng đến kết cấu công trình. Tuy nhiên, vi bằng có thể là nguồn chứng cứ để Tòa án và cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc theo quy định pháp luật.
Vì vậy, trong trường hợp cần xác định nguyên nhân và mức độ thiệt hại, có thể kết hợp vi bằng ghi nhận hiện trạng với khảo sát, kiểm định hoặc giám định chuyên môn. Hai loại tài liệu này có vai trò khác nhau nhưng có thể bổ trợ cho nhau trong quá trình chứng minh.
- Thương lượng việc khắc phục và bồi thường
Sau khi đã có tài liệu ghi nhận tương đối đầy đủ hiện trạng và thiệt hại, các bên có thể chủ động thương lượng để thống nhất phương án giải quyết.
Nội dung thỏa thuận nên xác định rõ:
- Những hạng mục bị ảnh hưởng;
- Phương án chống đỡ, gia cố hoặc sửa chữa;
- Đơn vị thực hiện sửa chữa;
- Chi phí và bên chịu chi phí;
- Mức bồi thường nếu có;
- Thời hạn thực hiện;
- Trách nhiệm nếu công trình tiếp tục phát sinh hư hỏng.
Kết quả thương lượng nên được lập thành văn bản, có chữ ký của các bên để hạn chế tranh chấp về sau.
Theo Điều 605 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu, người chiếm hữu, người được giao quản lý, sử dụng nhà cửa, công trình xây dựng khác phải bồi thường thiệt hại do nhà cửa, công trình đó gây thiệt hại cho người khác. Trường hợp người thi công có lỗi trong việc để công trình gây thiệt hại thì phải liên đới bồi thường.
Mức bồi thường trước hết có thể do các bên thỏa thuận trên cơ sở thiệt hại thực tế và hợp lý.
- Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền kiểm tra hoạt động xây dựng
Nếu công trình bên cạnh vẫn tiếp tục thi công và có dấu hiệu gây mất an toàn, người bị ảnh hưởng có thể phản ánh, đề nghị cơ quan có thẩm quyền kiểm tra việc chấp hành quy định về xây dựng và an toàn thi công.
Các biên bản kiểm tra, văn bản xử lý, quyết định xử phạt hoặc tài liệu khác của cơ quan có thẩm quyền, nếu có, cũng là nguồn tài liệu quan trọng khi các bên giải quyết tranh chấp.
- Khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại
Nếu các bên không thể thương lượng hoặc bên gây thiệt hại không hợp tác khắc phục, người bị ảnh hưởng có quyền khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Khi khởi kiện, một trong những vấn đề quan trọng là chứng minh thiệt hại thực tế và mối liên hệ giữa hoạt động xây dựng với thiệt hại xảy ra.
Hồ sơ chứng cứ có thể bao gồm hình ảnh, video, vi bằng, biên bản của cơ quan chức năng, kết luận kiểm định hoặc giám định, hồ sơ kỹ thuật, chứng từ sửa chữa và các tài liệu liên quan khác.
Theo Điều 588 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu khởi kiện yêu cầu bồi thường thiệt hại là 03 năm kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Tùy từng trường hợp, người khởi kiện có thể lựa chọn Tòa án có thẩm quyền theo quy định về thẩm quyền theo lãnh thổ.
Nên lập vi bằng vào thời điểm nào?
Đối với tranh chấp do xây dựng làm ảnh hưởng đến nhà liền kề, chứng cứ về thời điểm và diễn biến của hiện trạng có ý nghĩa rất quan trọng.
Do đó, chủ nhà nên cân nhắc lập vi bằng ngay khi:
- Phát hiện những vết nứt, lún, nghiêng hoặc hư hỏng bất thường;
- Công trình bên cạnh đang đào móng, ép cọc hoặc thực hiện hoạt động có nguy cơ ảnh hưởng đến nhà mình;
- Hai bên chuẩn bị làm việc, thương lượng về hiện trạng và trách nhiệm khắc phục;
- Tình trạng hư hỏng có dấu hiệu tiếp tục phát triển;
- Trước khi tiến hành sửa chữa, gia cố làm thay đổi hiện trạng.
Việc ghi nhận hiện trạng trước khi sửa chữa hoặc trước khi hiện trạng bị thay đổi có thể giúp bảo toàn nguồn chứng cứ cần thiết cho quá trình thương lượng, yêu cầu bồi thường hoặc giải quyết tranh chấp sau này.
Kết luận
Khi hàng xóm xây dựng làm nhà mình bị nứt, lún, nghiêng hoặc có dấu hiệu mất an toàn, người dân không nên chỉ dừng lại ở việc trao đổi bằng lời nói. Việc cần thiết là bảo đảm an toàn, kịp thời ghi nhận hiện trạng, thu thập chứng cứ, yêu cầu kiểm tra khi cần thiết và xác định nguyên nhân, mức độ thiệt hại.
Trong đó, lập vi bằng ghi nhận hiện trạng có thể là một giải pháp hữu ích để khách quan hóa những gì đang xảy ra tại công trình ở một thời điểm cụ thể, góp phần bảo vệ chứng cứ trước khi hiện trạng thay đổi.
Trên cơ sở tài liệu đã thu thập, các bên có thể ưu tiên thương lượng phương án khắc phục, bồi thường. Nếu không thể tự giải quyết, người bị thiệt hại có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền hoặc Tòa án giải quyết theo quy định pháp luật.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
