1. Việc mua bán chung cư theo hình thức trả chậm, trả dần (trả góp) được quy định tại Điều 125 Luật Nhà ở năm 2014 như sau:
– Do các bên thoả thuận và ghi rõ trong hợp đồng mua bán nhà ở.
– Trong thời gian căn hộ chung cư đang mua trả góp thì bên mua chung cư được sử dụng và có trách nhiệm bảo trì trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc trong thời hạn bảo hành của chung cư.
Đặc biệt, khoản 2 Điều 125 Luật Nhà ở khẳng định:
Bên mua nhà ở trả chậm, trả dần chỉ được thực hiện các giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn nhà ở này với người khác sau khi đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
2. Khi căn hộ đang thế chấp tại ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, nếu muốn bán cho người khác thì căn cứ theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự năm 2015, việc mua bán căn hộ được phép thực hiện nếu được phía ngân hàng đồng ý hoặc theo quy định của pháp luật.
Theo đó, đối với các trường hợp nêu trên, các bên có thể thoả thuận để thực hiện theo một trong các phương án sau:
– Các bên ký kết Văn bản chuyển nhượng Hợp đồng mua bán căn hộ, tuy nhiên chỉ được thực hiện khi bên chuyển nhượng Hợp đồng chưa nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
– Lập thoả thuận ba bên giữa ngân hàng, người mua, người bán về việc ngân hàng đồng ý bán căn hộ chung cư đang trả góp cho người khác. Đồng thời, thực hiện giải chấp tài sản, ký hợp đồng mua bán và sang tên Sổ đỏ cho người mua mới.
Trong trường hợp này, các bên có thể thực hiện chuyển nghĩa vụ vay vốn của ngân hàng cho người khác theo quy định tại Điều 370 Bộ luật Dân sự năm 2015. Tuy nhiên trên thực tế không phải trường hợp nào cũng có thể đáp ứng đủ các điều kiện để thực hiện theo các phương án này.
Do đó, nếu mua chung cư với hình thức trả tiền theo tiến độ hoặc trả góp cho người bán thì chỉ khi trả toàn bộ số tiền mua chung cư, người mua mới được phép bán cho người khác, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Trên thực tiễn sẽ có nhiều tình huống phát sinh dẫn đến việc bên mua chung cư trả tiền theo tiến độ hoặc trả góp cho người bán có mong muốn bán căn hộ này cho một người khác để có tiền trang trải cuộc sống, giải quyết nhu cầu cấp bách của bản thân thì có cách thức nào để giải quyết vấn đề này hay không?
Để giảm thiểu rủi ro cho các bên, Văn phòng Thừa phát lại quận Hà Đông sẽ tư vấn cho các bạn một hình thức có thể giải quyết vấn đề này:
- Các bên có thể thỏa thuận với nhau về việc hứa mua, hứa bán theo đó bên bán cam kết ngay sau khi căn hộ đủ điều kiện mua bán (người mua chung cư với hình thức trả tiền theo tiến độ hoặc trả góp cho người bán đã trả toàn bộ số tiền mua chung cư) thì hai bên sẽ cùng nhau có mặt tại tổ chức hành nghề Công chứng để ký kết Hợp đồng mua bán căn hộ theo đúng quy định của pháp luật.
- Tại thời điểm này, thông thường bên mua sẽ phải giao cho bên bán một số tiền để thanh toán trước tiền mua căn hộ, toàn bộ số tiền còn lại bên mua sẽ phải trực tiếp trả cho chủ đầu tư hoặc ngân hàng theo đúng tiến độ mà bên bán cần phải trả.
- Nhằm bảo đảm quyền và nghĩa vụ của các bên khi xảy ra tranh chấp thì các bên cần yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại quận Hà Đông ghi nhận lại hành vi giao nhận tiền này để có căn cứ làm bằng chứng.

















