Hiện nay, trên thị trường xuất hiện nhiều thủ đoạn “gài” cọc mua nhà. Kẻ lừa đảo giả vờ có nhu cầu mua 1 mảnh đất và sẵn sàng đặt cọc cho chủ nhà. Tuy nhiên đến hạn thanh toán nốt số tiền còn lại thì chủ nhà không thể liên lạc với người có nhu cầu mua. Sau một thời gian, chủ nhà rao bán mảnh đất cho một người khác thì kẻ lừa cọc lập tức uỷ quyền cho luật sư khởi kiện, đòi bồi thường số tiền lớn vì người bán vi phạm hợp đồng.
Đặt cọc là một giao dịch dân sự, đòi hỏi sự tự nguyện các các bên. Tuy nhiên, nếu không đọc kỹ các điều khoản, người nhận đặt cọc có thể chịu nhiều thiệt thòi.
Ví dụ trong hợp đồng đặt cọc “gài” điều khoản, quá thời điểm thanh toán, người mua không được chuyển nhượng tài sản cho người khác mà phải hỏi ý kiến của người đặt cọc. Đây là điều khoản rất bất lợi nếu người nhận đặt cọc không để ý có thể bị “sập bẫy”.
Do đó, trước khi đặt bút ký hợp đồng đặt cọc, người mua và người bán cần đọc kỹ các điều khoản, tránh phát sinh tranh chấp sau này.
Theo khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đặt cọc như sau: “Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Dù là một trong các biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ giao dịch, nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì không có điều khoản nào bắt buộc các bên phải đặt cọc. Việc đặt cọc cũng phải dựa trên tinh thần tự nguyện của cả hai bên và không trái đạo đức, thuần phong mỹ tục. Và nếu có sự đặt cọc, thì phải có điều khoản phạt tiền cọc trong hợp đồng đặt cọc để làm bật lên trách nhiệm của cả bên bán và bên mua. Ngoài ra, dù không bắt buộc, nhưng để có tính pháp lý tốt nhất, hợp đồng nên được công chứng, chứng thực.
Theo đó, khách mua nhà cần phải lưu ý một số rủi ro trước khi xuống tiền như sau:
Thứ nhất là những rủi ro có liên quan đến thủ tục pháp lý đất đai. Ví dụ, quy hoạch. Có nhiều quy hoạch được công bố sau khi xác lập việc đặt cọc khiến người bán – mua phải hủy đi dự định. Ngoài ra, còn có trường hợp thủ tục pháp lý chưa được hoàn chỉnh khi mua nhà đất. Ví dụ nhà chưa hợp thức hóa xây dựng, chưa hóa giá hoặc chưa giải quyết xong vấn đề về đồng sở hữu.
Thứ hai, bên bán không thể xuất trình giấy tờ thủ tục (có thể đang phải thế chấp).
Thứ ba, rủi ro có thể bắt nguồn do trạng thái sở hữu bị chuyển dịch, điển hình là việc bên mua bán lại ngay trong quá trình mua.
Thứ tư là rủi ro về tranh chấp, chủ yếu từ việc đồng sở hữu hoặc nhà bên cạnh.
Thứ năm là rủi ro bởi tư cách bán hàng, có thể có các trường hợp như thay đổi ý kiến trong quá trình bán hoặc phía bán nhà mắc nợ.
Thứ sáu, là rủi ro bắt nguồn từ chính bên mua thay đổi ý định hoặc khả năng thanh toán của người mua có biến động.
Thực tế, có rất nhiều nguy cơ rủi ro cho việc mua bán nhà đất mà nguyên nhân bắt đầu từ khách hàng. Có thể kể đến một trường hợp sau sau: Khách mua nhà và có đặt cọc trước với bên bán, nhưng đến hạn thanh toán thì chính người mua cố tình trây ỳ, không trả nốt số tiền. Tiếp đến, sau khi ngôi nhà được bán cho một người khác, người đặt cọc trước đây lại ủy quyền cho luật sư đâm đơn kiện vì bên bán vi phạm hợp đồng, bắt bên bán phải bồi thường.
Việc chậm nộp tiền của khách không những gây ảnh hưởng đến bên bán mà liên quan đến cả quyền lợi của những người có nhu cầu mua nhà khác. Đối với các dự án bất động sản được hình thành trong tương lai, phải có tiền (từ đi vay và từ huy động từ khách hàng) mới có thể hoàn thành đúng tiến độ.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.
𝐐𝐮𝐲́ 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐜𝐨́ 𝐧𝐡𝐮 𝐜𝐚̂̀𝐮 𝐭𝐮̛ 𝐯𝐚̂́𝐧 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐋𝐚̣̂𝐩 𝐕𝐢 𝐁𝐚̆̀𝐧𝐠, 𝐱𝐢𝐧 𝐯𝐮𝐢 𝐥𝐨̀𝐧𝐠 𝐥𝐢𝐞̂𝐧 𝐡𝐞̣̂:
VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI QUẬN HÀ ĐÔNG 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 Đ𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐡𝐨𝐚̣𝐢: (𝟎𝟐𝟒) 𝟔𝟔𝟓𝟖 𝟑𝟑𝟓𝟓 – (𝟎𝟐𝟒) 𝟐𝟐𝟑𝟗 𝟑𝟑𝟖𝟖 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
