Hiện nay, thực trạng người dân ở nhiều địa phương trên cả nước sử dụng đất nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận diễn ra phổ biến từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Vấn đề này tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể xảy ra đối với quyền và nghĩa vụ sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Vậy thì trong trường hợp, nếu đất chưa có giấy chứng nhận là di sản do người chết để lại thì có được lập di chúc để lại thừa kế hay không?
1. Đất có phải là di sản thừa kế?
Theo Điều 612, Bộ luật Dân sự 2015 quy định “Di sản bao gồm tài sản riêng của người chết, phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác”.
Theo quy định tại khoản 1, Điều 105 Bộ luật dân sự 2015, tài sản gồm:
– Là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
– Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.
Vậy từ những quy định nêu trên, quyền sử dụng đất là tài sản dưới hình thức quyền tài sản chính là di sản thừa kế nếu người chết để lại và đáp ứng được các điều kiện quy định theo pháp luật.
2. Điều kiện được chia thừa kế quyền sử dụng đất
Theo khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
– Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, theo điểm c, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 thì văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Vì vậy, điều kiện để chia thừa kế quyền sử dụng đất là trong trường hợp đất đó có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không bị tranh chấp, không bị kê biên và trong thời hạn sử dụng đất thì được chia thừa kế theo di chúc hoặc pháp luật.
Tuy nhiên, nếu trong trường hợp đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vì một vài lý do khác nhau không vi phạm pháp luật thì vẫn được lập di chúc để lại thừa kế nhưng phải có một trong các giấy tờ được quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018 để có căn cứ xác nhận cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong tương lai.
Khoản 1 Điều 100 Luật đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 quy định như sau:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
- a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
3. Đất chưa có sổ đỏ có được chia thừa kế hay không?
Căn cứ tại Điều 1, Mục II Nghị quyết 02/2004/NQ- HĐTP quy định chia thừa kế đối với đất chưa có sổ đỏ như sau:
– Đối với đất do người đã mất để lại mà người đó đã có Giấy chứng nhận thì quyền sử dụng đất đó là di sản.
– Đối với trường hợp đất do người đã mất để lại mà người đó có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì quyền sử dụng đất đó cũng là di sản, không phụ thuộc vào thời điểm mở thừa kế.
– Trường hợp người đã mất để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì được phân biệt như sau:
+ Trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
+ Trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
+ Trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Qua những thông tin được nêu ở trên, ta có thể thấy trong trường hợp đất không có giấy chứng nhận nhưng lại đủ điều kiện để xác định là di sản được pháp luật quy định thì mảnh đất đó vẫn được lập di chúc chia di sản thừa kế.
Trường hợp Lập di chúc để lại tài sản chưa có giấy chứng nhận, để đảm bảo quyền lợi của người để lại di sản cũng như người nhận thừa kế, người để lại di sản nên yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng bởi:
- Thừa phát lại đóng vai trò là người làm chứng trong việc lập di chúc có đủ tiêu chuẩn được Nhà nước bổ nhiệm;
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật. (Theo Khoản 3, Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP)
Như vậy, hoàn toàn có thể lập di chúc đối với đất không có giấy chứng nhận nhưng lại đủ điều kiện để xác định là di sản được pháp luật quy định bằng vi bằng thông qua Văn phòng Thừa phát lại.
Giá trị pháp lý của bản di chúc được lập thông qua việc Lập vi bằng được pháp luật công nhận và đảm bảo tính hợp pháp để thực hiện nguyện vọng về cách phân chia di sản của mình cho người khác sau khi qua đời.
