Trong thực tế, không ít trường hợp chủ sử dụng đất vì đi làm ăn xa, điều kiện gia đình hoặc những lý do khác nên nhờ người thân, hàng xóm, bạn bè trông coi, quản lý thửa đất trong một thời gian.
Việc nhờ trông coi ban đầu thường xuất phát từ sự tin tưởng và không lập thành văn bản. Tuy nhiên, sau nhiều năm, khi chủ đất muốn lấy lại thì người đang quản lý đất không hợp tác, cho rằng đất thuộc quyền sử dụng của mình hoặc đã tự ý xây dựng, trồng cây, cho thuê, chuyển giao cho người khác… Từ đó phát sinh tranh chấp.
Vậy trong trường hợp này, người có quyền sử dụng đất cần làm gì để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình?
1. Trước tiên, cần thu thập tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất
Người yêu cầu trả lại đất cần tập hợp các tài liệu thể hiện nguồn gốc và quá trình xác lập quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất.
- Trường hợp đã có Giấy chứng nhận
Nếu thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì đây là tài liệu pháp lý đặc biệt quan trọng để xác định quyền của người sử dụng đất.
Ngoài Giấy chứng nhận, tùy từng vụ việc, chủ đất nên tập hợp thêm hồ sơ địa chính, tài liệu về nguồn gốc đất, quá trình kê khai, đăng ký, thực hiện nghĩa vụ tài chính và các giấy tờ liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng đất.
- Trường hợp chưa có Giấy chứng nhận
Người yêu cầu có thể thu thập các giấy tờ về quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật, trong đó có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024.
Ngoài ra, tùy nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, những tài liệu như quyết định giao đất, hồ sơ địa chính, giấy tờ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, biên lai thực hiện nghĩa vụ tài chính, tài liệu xác nhận nguồn gốc và quá trình sử dụng đất… cũng có thể có ý nghĩa trong quá trình xem xét, giải quyết vụ việc.
2. Chứng minh việc giao đất chỉ là “nhờ trông coi”
Một trong những vấn đề dễ phát sinh tranh chấp nhất là: người đang quản lý đất cho rằng họ được cho đất, được chuyển nhượng hoặc đã sử dụng đất ổn định trong thời gian dài; trong khi chủ đất khẳng định chỉ nhờ họ trông coi.
Do đó, ngoài tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất, cần thu thập chứng cứ thể hiện bản chất của việc giao đất trước đây chỉ là để trông coi, quản lý hộ.
Các tài liệu có thể bao gồm:
- Văn bản thỏa thuận hoặc hợp đồng nhờ trông coi đất;
- Giấy ủy quyền, biên bản bàn giao đất;
- Giấy tờ có chữ ký của người được nhờ xác nhận việc trông coi, quản lý hộ;
- Tin nhắn, thư điện tử hoặc nội dung trao đổi giữa các bên;
- Hình ảnh, video, bản ghi âm hợp pháp có liên quan;
- Người làm chứng biết rõ nguồn gốc đất và việc nhờ trông coi;
- Các tài liệu khác thể hiện chủ đất chưa từng chuyển nhượng, tặng cho hoặc chuyển giao quyền sử dụng đất cho người đang quản lý.
3. Lập vi bằng để ghi nhận chứng cứ như thế nào?
Khi có nguy cơ phát sinh tranh chấp, vi bằng có thể được sử dụng để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật và hỗ trợ bảo toàn nguồn chứng cứ.
Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể đề nghị Thừa hành viên lập vi bằng ghi nhận:
- Hiện trạng thực tế của thửa đất, nhà ở, công trình, cây cối và tài sản trên đất;
- Việc người khác đang trực tiếp quản lý, sử dụng hoặc có hoạt động xây dựng, cải tạo trên đất;
- Việc chủ đất trực tiếp giao thông báo yêu cầu trả lại đất;
- Việc các bên gặp gỡ, làm việc, trao đổi về nguồn gốc đất và việc nhờ trông coi;
- Nội dung tin nhắn, hình ảnh, dữ liệu điện tử hoặc tài liệu đang tồn tại tại thời điểm lập vi bằng, nếu thuộc trường hợp được phép ghi nhận;
- Những sự kiện, hành vi khác có liên quan trực tiếp đến quá trình quản lý, sử dụng và yêu cầu giao trả đất.
Cần lưu ý: Vi bằng không tự mình xác lập hay chuyển quyền sử dụng đất và không thay thế Giấy chứng nhận, văn bản công chứng, chứng thực hoặc các giấy tờ pháp lý khác mà pháp luật yêu cầu. Giá trị của vi bằng nằm ở việc ghi nhận khách quan sự kiện, hành vi có thật để cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc.
4. Gửi thông báo chính thức yêu cầu trả lại đất
Trước khi tiến hành thủ tục giải quyết tranh chấp, chủ đất nên gửi cho người đang quản lý đất văn bản yêu cầu giao trả đất.
Thông báo nên thể hiện rõ:
- Thông tin thửa đất;
- Nguồn gốc và căn cứ về quyền sử dụng đất;
- Quá trình nhờ người khác trông coi;
- Yêu cầu chấm dứt việc quản lý, sử dụng và giao trả đất;
- Thời hạn đề nghị thực hiện;
- Đề nghị phối hợp kiểm tra hiện trạng và bàn giao đất.
Thông báo có thể được giao trực tiếp hoặc gửi theo phương thức phù hợp để có căn cứ chứng minh việc người đang quản lý đất đã nhận hoặc được thông báo về yêu cầu giao trả.
Trong trường hợp cần thiết, việc giao thông báo hoặc buổi làm việc giữa các bên có thể được lập vi bằng để ghi nhận diễn biến thực tế, đặc biệt khi bên đang giữ đất có dấu hiệu né tránh, không hợp tác hoặc phủ nhận việc đã nhận được yêu cầu.
5. Hòa giải tranh chấp đất đai
Nếu người đang quản lý đất không đồng ý giao trả và giữa các bên phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng đất, các bên có thể thương lượng để tìm phương án giải quyết.
Trường hợp tranh chấp thuộc phạm vi tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai, trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp theo Điều 235 Luật Đất đai 2024.
Khi đề nghị hòa giải, người yêu cầu nên chuẩn bị hồ sơ gồm đơn yêu cầu hòa giải, giấy tờ về quyền sử dụng đất, tài liệu chứng minh việc nhờ trông coi, thông báo yêu cầu trả đất, vi bằng và các chứng cứ khác có liên quan.
6. Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án
Nếu hòa giải không thành, việc xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết cần căn cứ vào hồ sơ pháp lý của thửa đất và tính chất cụ thể của tranh chấp.
Theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, trường hợp một trong các bên có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật này thì tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.
Đối với trường hợp các bên không có Giấy chứng nhận và cũng không có giấy tờ quy định tại Điều 137, pháp luật quy định cơ chế lựa chọn hình thức giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Khi vụ việc được đưa ra giải quyết, người yêu cầu cần chuẩn bị đầy đủ chứng cứ để làm rõ ít nhất ba vấn đề: nguồn gốc và quyền sử dụng hợp pháp đối với thửa đất; căn cứ chứng minh việc giao đất trước đây chỉ nhằm mục đích nhờ trông coi; và việc người đang quản lý đất không thực hiện yêu cầu giao trả.
Ngay khi xuất hiện dấu hiệu tranh chấp, người có quyền lợi liên quan nên chủ động kiểm tra hồ sơ đất đai, thu thập tài liệu về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, lưu giữ các trao đổi giữa các bên, gửi thông báo yêu cầu giao trả và ghi nhận kịp thời hiện trạng, sự kiện, hành vi có liên quan.
====================================
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
====================================
VĂN PHÒNG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ HÀ ĐÔNG
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜
====================================
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨: http://zalo.me/0919256838 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
