Trong thực tế, không hiếm trường hợp quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nhưng chủ sử dụng đất vẫn nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng. Khi bên bán không giải chấp được tài sản hoặc sau khi nhận cọc lại từ chối tiếp tục giao dịch, vấn đề thường được đặt ra là: bên mua có được yêu cầu trả lại tiền cọc và phạt cọc hay không?
Để trả lời câu hỏi này, không thể chỉ căn cứ vào việc thửa đất đang thế chấp mà cần xem xét hiệu lực của thỏa thuận đặt cọc, nội dung cam kết của các bên và lỗi của bên làm cho giao dịch không thực hiện được.
Đất đang thế chấp ngân hàng có được đặt cọc không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Vì vậy, thỏa thuận đặt cọc để tiến tới ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể được xem xét độc lập với hợp đồng chuyển nhượng sẽ được giao kết sau đó.
Do đó, việc quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng không đương nhiên làm cho hợp đồng đặt cọc vô hiệu.
Quan điểm này cũng được thể hiện tại Án lệ số 79/2025/AL. Theo đó, trường hợp bên đặt cọc biết quyền sử dụng đất đang thế chấp nhưng vẫn tự nguyện giao kết thì hợp đồng đặt cọc vẫn có thể được công nhận là một hợp đồng độc lập và có hiệu lực.
Tuy nhiên, việc đặt cọc có hiệu lực không đồng nghĩa với việc bên bán được quyền chuyển nhượng ngay tài sản đang thế chấp. Để hoàn tất giao dịch, tình trạng thế chấp phải được xử lý và quyền sử dụng đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định pháp luật.
Khi nào bên mua có thể yêu cầu phạt cọc?
Theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì về nguyên tắc phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Đối với đất đang thế chấp ngân hàng, trách nhiệm phạt cọc cần được xem xét theo từng trường hợp cụ thể.
Bên bán cam kết giải chấp nhưng không thực hiện: Nếu bên bán cam kết sẽ giải chấp thửa đất trong một thời hạn nhất định để thực hiện việc chuyển nhượng nhưng sau đó không thực hiện được do lỗi của mình, khiến giao dịch không thể tiếp tục thì bên mua có thể có căn cứ yêu cầu hoàn trả tiền cọc và phạt cọc.
Bên bán nhận cọc nhưng sau đó từ chối bán: Trường hợp bên bán đã nhận tiền, cam kết giải chấp để chuyển nhượng nhưng sau đó đổi ý hoặc từ chối ký hợp đồng chuyển nhượng thì có thể phát sinh trách nhiệm phạt cọc.
Ngân hàng không đồng ý giải chấp: Không phải cứ ngân hàng không đồng ý giải chấp thì bên bán đương nhiên phải chịu phạt cọc. Cần xem xét nội dung cam kết, khả năng thực hiện nghĩa vụ của bên bán và nguyên nhân dẫn đến việc không giải chấp được tài sản.
Bên mua biết đất đang thế chấp: Việc bên mua biết tình trạng thế chấp ngay từ đầu nhưng vẫn đồng ý đặt cọc không đồng nghĩa với việc mất quyền yêu cầu phạt cọc. Nếu bên bán vẫn cam kết giải chấp và chuyển nhượng nhưng sau đó vi phạm nghĩa vụ thì trách nhiệm phạt cọc vẫn có thể được đặt ra.
Ngược lại, nếu bên mua đã biết rõ đất đang thế chấp nhưng sau đó tự ý từ chối mua chỉ vì lý do này thì không thể mặc nhiên yêu cầu bên bán chịu phạt cọc.
Cần thỏa thuận gì khi đặt cọc mua đất đang thế chấp?
Để hạn chế tranh chấp, trước khi giao tiền, các bên cần kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và thỏa thuận rõ các nội dung như:
- Tình trạng thửa đất đang thế chấp tại ngân hàng;
- Nghĩa vụ và thời hạn bên bán phải thực hiện việc giải chấp;
- Phương án sử dụng tiền đặt cọc để giải chấp, nếu có;
- Thời hạn ký hợp đồng chuyển nhượng;
- Trách nhiệm nếu không giải chấp được hoặc một bên từ chối giao dịch;
- Các trường hợp hoàn trả tiền cọc, mất cọc và phạt cọc.
Những nội dung này càng cụ thể thì càng thuận lợi cho việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của từng bên nếu tranh chấp phát sinh.
Lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền và các sự kiện khi đặt cọc
Bên cạnh việc xây dựng thỏa thuận đặt cọc chặt chẽ, khi đặt cọc mua thửa đất đang thế chấp ngân hàng, các bên nên yêu cầu Thừa hành viên lập vi bằng để ghi nhận khách quan những sự kiện, hành vi thực tế diễn ra tại thời điểm đặt cọc.
Theo yêu cầu và diễn biến thực tế, Thừa hành viên có thể trực tiếp chứng kiến, ghi nhận:
- Thời gian, địa điểm và sự có mặt của các bên;
- Việc các bên xuất trình, giao nhận giấy tờ, tài liệu liên quan;
- Việc bên bán thông tin về tình trạng thửa đất đang thế chấp;
- Việc các bên ký vào văn bản đặt cọc được xuất trình tại thời điểm lập vi bằng;
- Số tiền, phương thức và quá trình giao nhận tiền;
- Những phát biểu, trao đổi, cam kết thực tế của các bên mà Thừa hành viên trực tiếp chứng kiến;
- Hình ảnh, âm thanh và tài liệu kèm theo sự kiện theo quy định.
Đặc biệt, nếu bên bán có trao đổi hoặc cam kết về thời hạn giải chấp, thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng, việc hoàn trả tiền hoặc xử lý tiền cọc khi giao dịch không thực hiện được, việc ghi nhận đầy đủ diễn biến thực tế có thể có ý nghĩa quan trọng khi sau này phát sinh tranh chấp.
Việc lập vi bằng nên được sử dụng như một giải pháp ghi nhận và củng cố chứng cứ, song song với việc kiểm tra tình trạng pháp lý của thửa đất và xây dựng nội dung đặt cọc phù hợp.
𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐧𝐠𝐮𝐨̂̀𝐧 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐧𝐡𝐚̂𝐧 𝐝𝐚̂𝐧 𝐯𝐚̀ 𝐜𝐚́𝐜 𝐜𝐨̛ 𝐪𝐮𝐚𝐧 𝐜𝐨́ 𝐭𝐡𝐚̂̉𝐦 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐱𝐞𝐦 𝐱𝐞́𝐭 𝐤𝐡𝐢 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭. 𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐮̛̃𝐧𝐠 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐜𝐚́𝐜 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐡𝐨̛̣𝐩 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐤𝐡𝐚́𝐜 𝐭𝐡𝐞𝐨 𝐪𝐮𝐲 đ𝐢̣𝐧𝐡 𝐜𝐮̉𝐚 𝐩𝐡𝐚́𝐩 𝐥𝐮𝐚̣̂𝐭.
𝐓𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦 – 𝐂𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 – 𝐂𝐡𝐮𝐚̂̉𝐧 𝐦𝐮̛̣𝐜 
𝐓𝐫𝐮̣ 𝐬𝐨̛̉: 𝐀𝟐𝟔 𝐤𝐡𝐮 đ𝐚̂́𝐮 𝐠𝐢𝐚́ 𝐪𝐮𝐲𝐞̂̀𝐧 𝐬𝐮̛̉ 𝐝𝐮̣𝐧𝐠 đ𝐚̂́𝐭 𝐕𝐚̣𝐧 𝐏𝐡𝐮́𝐜, 𝐩𝐡𝐮̛𝐨̛̀𝐧𝐠 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠, 𝐭𝐡𝐚̀𝐧𝐡 𝐩𝐡𝐨̂́ 𝐇𝐚̀ 𝐍𝐨̣̂𝐢
𝐖𝐞𝐛𝐬𝐢𝐭𝐞: https://thuaphatlaihadong.com 𝐄𝐦𝐚𝐢𝐥: thuaphatlaihadong@gmail.com 𝐙𝐚𝐥𝐨 𝐎𝐀: https://zalo.me/1185111006830167616 𝐇𝐨𝐭𝐥𝐢𝐧𝐞: 𝟎𝟗𝟏𝟗 𝟐𝟓𝟔 𝟖𝟑𝟖 – 𝟎𝟗𝟏 𝟑𝟑𝟗 𝟐𝟖𝟑𝟖
