Xử lý khi hợp đồng đặt cọc mua nhà đất không ghi thời hạn

Thỏa thuận thời hạn hợp đồng là nội dung cơ bản cần có trong các loại hợp đồng. Tuy nhiên, vì một số nguyên nhân khi giao kết các bên bỏ qua điều khoản này. Đây là một trong những nguyên nhân phổ biến dẫn đến tình trạng tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất.

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất là sự thỏa thuận về việc một bên giao tài sản đặt cọc cho bên nhận đặt cọc trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Tài sản đặt cọc có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác.

Khi hợp đồng mua bán đất được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền. Việc thanh toán này theo thỏa thuận giữa các bên.

Trường hợp hợp đồng mua bán không được giao kết hoặc thực hiện thì xử lý như sau:

Bên đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
Bên nhận đặt cọc từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng: bên nhận đặt cọc phải trả tài sản đặt cọc lại cho bên đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.
Trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì sẽ thực hiện theo thỏa thuận các bên.

Cơ sở pháp lý: Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Cách xử lý khi hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn

Hợp đồng đặt cọc không ghi thời hạn thường dẫn đến các sự việc tranh chấp ngoài ý muốn. Một trong các bên có thể dùng lý do này để kéo dài thời gian giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất dẫn đến thiệt hại cho bên còn lại. Khi gặp tình trạng này, các bên có thể thực hiện các phương án sau:

Gửi thông báo cho bên có nghĩa vụ

Một trong các bên có quyền gửi thông báo bằng văn bản yêu cầu bên có nghĩa vụ thực hiện theo thỏa thuận hợp đồng. Trong nội dung thông báo này cần xác định rõ thời hạn thực hiện nghĩa vụ để đảm bảo hợp đồng đặt cọc được tiếp tục thực hiện. Thời hạn này cần đảm bảo sự hợp lý. Nội dung thông báo cần đảm bảo tính chính xác và dẫn chứng tài liệu, chứng cứ chứng minh những nội dung được trình bày. Đồng thời, nội dung thông báo xác định hậu quả pháp lý nếu vi phạm nghĩa vụ. Tùy vào trường hợp cụ thể mà thông báo sẽ có nội dung khác nhau. Phương thức gửi thông báo:

Gửi qua bưu điện sử dụng dịch vụ báo phát.
Yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng về việc gửi thông báo đề nghị.

Phương án này được xây dựng dựa trên quy định tại Điều 278 Bộ luật Dân sự 2015. Đây là phương án được áp dụng phổ biến và ưu tiên đầu tiên khi phát sinh vụ việc như vậy.

Khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền

Khởi kiện ra tòa có thể thực hiện khi các bên không thể thỏa thuận giải quyết hoặc sau khi đã gửi thông báo những bên có nghĩa vụ vẫn không thực hiện. Căn cứ Điều 26 Bộ luật Dân sự 2015 thì tòa án sẽ có thẩm quyền giải quyết trong trường hợp này. Khi giải quyết tranh chấp bằng tòa án, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và tài liệu chứng cứ chứng minh hành vi vi phạm của người bị kiện.

Việc xác lập chứng cứ thông qua hình thức yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện một bên giao văn bản thông báo cho bên còn lại là vô cùng cần thiết, vì lúc này cần đảm bảo tính khách quan, trung thực của hành vi nêu trên.

Vi bằng của Thừa phát lại là nguồn chứng cứ chứng minh cho việc một bên đã tiến hành thủ tục thông báo cho bên còn lại, chứng minh việc một bên đã thực hiện đúng trình tự theo quy định pháp luật, để có thể tiến hành yêu cầu bên còn lại thực hiện đúng các thoả thuận trong hợp đồng đặt cọc hoặc thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.

Thừa phát lại chứng kiến, ghi nhận một cách khách quan, trung thực việc giao văn bản thông báo của bên giao thông báo cho bên còn lại. Mặc dù trong một số trường hợp việc người được nhận thông báo từ chối nhận văn bản, nhưng khi có chứng kiến của Thừa phát lại thì vẫn ghi nhận trung thực về việc người yêu cầu trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người cần thông báo, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

—————————————————

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

—————————————————

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!