Lập vi bằng xác nhận lại giao dịch chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay trước đây

Giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay diễn ra khá phổ biến nhưng không phải mọi giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay đều vô hiệu. Vậy, làm thế nào để việc mua bán đất bằng giấy viết tay có hiệu lực, và người đang sử dụng đất đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?

Mua bán đất bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật hiện nay không có quy định cụ thể giải thích thế nào là “mua bán đất bằng giấy viết tay”. Tuy nhiên có thể hiểu mua bán đất bằng giấy viết tay là việc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

Trường hợp nào mua bán đất bằng giấy viết tay vẫn có hiệu lực?

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, khi chuyển nhượng nhà đất phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015. Trường hợp thực hiện giao dịch mua bán đất nhưng không công chứng, chứng thực sẽ bị coi là giao dịch dân sự vô hiệu.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp giao dịch mua bán đất không có công chứng chứng thực (tức trường hợp mua bán đất bằng giấy viết tay) đều vô hiệu. Khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền.

Theo đó, trường hợp đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng trước ngày 01/7/2014 thì khi thực hiện thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Nghĩa là, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển nhượng nộp hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Khi đó, việc mua bán đất thông qua giấy tờ viết tay không làm ảnh hưởng đến giá trị hiệu lực của giao dịch này.

Các trường hợp giấy tờ mua bán viết tay không đủ điều kiện

Trong thực tế, có rất nhiều trường hợp mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay không đủ điều kiện theo quy định pháp luật bởi nhiều nguyên nhân như:

Người sử dụng đất không có giấy tờ gì liên quan đến thửa đất ngoài giấy tờ chuyển nhượng viết tay.
Các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất đứng tên người sử dụng đất đầu tiên (từ những năm 1993 về trước) thuộc những giấy tờ làm căn cứ để cấp giấy Chứng nhận theo quy định pháp luật hiện hành nhưng cơ quan có thẩm quyền băn khoăn rằng giấy tờ viết tay chuyển nhượng giữa người sử dụng đất đầu tiên với người nhận chuyển nhượng không có cơ quan nào chứng nhận, nội dung thường không đầy đủ các điều khoản cơ bản của một hợp đồng chuyển nhượng, hoặc nhiều khi người thân đi cùng cũng ghi tên vào “bên nhận chuyển nhượng” trong Giấy tờ chuyển nhượng nhưng thực chất lại không ký, không có đóng góp gì vào việc nhận chuyển nhượng,…
Giấy tờ mua bán viết tay với nội dung sơ sài, không đủ căn cứ pháp lý để chứng minh quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng của người mua, người bán đối với mảnh đất đó;

Vì vậy cơ quan có thẩm quyền không biết được rằng có đúng giao dịch chuyển nhượng đã được thực hiện vào thời điểm đó hay không, có đúng là người sử dụng đất đầu tiên kia ký giấy chuyển nhượng cho người này không, liệu có sự giả mạo giấy tờ, giả mạo chữ ký hay không,….

Rất nhiều người lúng túng không biết phải làm như thế nào để xác thực giao dịch chuyển nhượng trước đây là đúng, để có thể làm căn cứ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi vì chỉ khi được đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ mới được Nhà nước công nhận là chủ sử dụng đất hợp pháp và được Nhà nước bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Lập vi bằng xác nhận lại giao dịch chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay trước đây

Để giải quyết vấn đề này, một số cơ quan có thẩm quyền sẽ hướng dẫn người sử dụng đất tìm đến Văn phòng Thừa phát lại để đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận cuộc gặp và trao đổi giữa bạn (người nhận chuyển nhượng) và người sử dụng đất đầu tiên của thửa đất (người chuyển nhượng) để hai bên cùng xác nhận và khẳng lại giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ trước đây, kèm theo Vi bằng là hình ảnh chụp hai bên trong buổi gặp và trao đổi.

Từ đó cơ quan có thẩm quyền có thể căn cứ vào Vi bằng do Thừa phát lại lập để xác định giao dịch chuyển nhượng trước đây là đúng sự thật, đúng ý chí của hai bên. Trên cơ sở các giấy tờ về quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất đầu tiên theo quy định pháp luật và Vi bằng, các cơ quan có thẩm quyền có thể sẽ làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

Mặt khác, Vi bằng có giá trị chứng cứ, trong thời gian chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Vi bằng là căn cứ giúp bạn bảo vệ quyền lợi của mình khi có một bên thứ ba tranh chấp, gây khó khăn, đặc biệt trong trường hợp người sử dụng đất đầu tiên đã qua đời.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

—————————————————

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!