Khi người thuê nhà không trả nhà, phải làm sao? - VĂN PHÒNG THỪA PHÁT LẠI QUẬN HÀ ĐÔNG

Thủ tục đòi lại nhà cho thuê do người thuê không trả nhà là một tình huống pháp lý gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của người cho thuê. Khi người thuê nhà cố tình chây ì, không bàn giao lại tài sản sau khi hợp đồng thuê nhà chấm dứt hoặc có hành vi vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ đã cam kết như không thanh toán tiền thuê, người cho thuê cần nắm vững và áp dụng đúng các thủ tục pháp lý để tránh vi phạm pháp luật.

Câu hỏi:

Tôi có ký hợp đồng cho thuê nhà với giá thuê là 20 triệu đồng/tháng, thời hạn thuê 2 năm, đặt cọc tiền nhà 2 tháng, thanh toán 3 tháng/lần. Người thuê này trả tiền nhà được 21 tháng thì không trả tiền nữa, đến nay đã quá thời hạn thuê nhà 3 tháng và không trả tiền nhà đã 6 tháng. Hiện hợp đồng thuê nhà đã hết thời hạn nhưng người thuê không chịu trả lại nhà và tiền thuê nhà cho tôi.

Nay tôi có việc gấp cần bán nhà, nếu khởi kiện ra tòa thì lại mất thời gian quá, không biết đến bao giờ tôi mới có thể lấy lại nhà. Vậy tôi có thể mời Thừa phát lại đến lập vi bằng, chứng kiến việc tôi lấy lại nhà và di dời tài sản của người thuê đi nơi khác được không?

Trả lời:

Văn phòng Thừa phát lại quận Hà Đông xin trả lời như sau:

Căn cứ Điều 131 Luật Nhà ở 2014, thì hợp đồng thuê nhà đã chấm dứt hiệu lực, bạn đã có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà cho bạn.
Căn cứ Khoản 4 Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015, bạn cũng có quyền yêu cầu bên thuê trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại. Bên thuê cũng phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu các bên có thỏa thuận trong hợp đồng.
Căn cứ Khoản 2 Điều 164 Bộ luật Dân sự 2015, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
Căn cứ Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 quy định Quyền đòi lại tài sản: Chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản có quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, người sử dụng tài sản, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật. Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ sự chiếm hữu của chủ thể đang có quyền khác đối với tài sản đó.

Như vậy, hợp đồng cho thuê nhà đã hết hạn nên bạn có quyền vào tiếp nhận, chiếm hữu, sử dụng căn nhà cho thuê nhưng không được vi phạm pháp luật. Bạn cần thận trọng, có giới hạn khi thu hồi nhà cho thuê mà không thông qua con đường tố tụng.

Theo Điều 36 Nghị định 08 năm 2020 của Chính phủ quy định: “Vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật”.

Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, hạn chế tối đa rủi ro tranh chấp và giảm thiểu thiệt hại xảy ra, bạn nên yêu cầu Thừa phát lại đến lập vi bằng ghi nhận việc thông báo yêu cầu trả lại nhà và thu hồi nhà cho thuê.

Bước 1: Thông báo yêu cầu trả nhà

Người cho thuê thực hiện gửi thông báo là bằng văn bản, nhằm thể hiện tuyên bố, ý định rõ ràng của bạn là không chấp nhận gia hạn hợp đồng thuê và đề nghị bên thuê trả nhà. Đây là cơ sở để bạn thực hiện các bước thu hồi nhà, yêu cầu trả tiền thuê cho thời gian quá hạn, bồi thường thiệt hại, phạt hợp đồng (nếu có) và khởi kiện tại tòa án. Để thể hiện thiện chí, bạn nên cho bên thuê một thời gian hợp lý để họ di dời tài sản và trả nhà.

Bạn nên yêu cầu Thừa phát lại đi cùng, chứng kiến việc giao thông báo này để xác lập chứng cứ. Ngoài ra, để đảm bảo việc tiếp nhận, thu hồi nhà của bạn là công khai, minh bạch và tránh ảnh hưởng đến an ninh trật tự trên địa bàn, thì bạn nên có văn bản gửi UBND và cơ quan công an cấp xã, phường nơi có nhà cho thuê để họ nắm sự việc, hỗ trợ khi cần thiết.

Việc xác lập chứng cứ thông qua hình thức yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện bên cho thuê giao văn bản thông báo cho bên thuê là vô cùng cần thiết, vì lúc này cần đảm bảo tính khách quan, trung thực của hành vi nêu trên. Vi bằng do Thừa phát lại lập lúc này chính là nguồn chứng cứ chứng minh cho việc bên cho thuê đã tiến hành thủ tục thông báo cho bên thuê, chứng minh việc bên cho thuê đã thực hiện đúng trình tự theo quy định pháp luật, để có thể tiến hành thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, khởi kiện yêu cầu bên thuê trả tiền thuê, trả nhà.

Thừa phát lại chứng kiến, ghi nhận một cách khách quan, trung thực việc giao văn bản thông báo của bên cho thuê đến bên thuê. Mặc dù trong một số trường hợp việc người được nhận thông báo từ chối nhận văn bản, nhưng khi có chứng kiến của Thừa phát lại thì vẫn ghi nhận trung thực về việc người yêu cầu trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người cần thông báo, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.

Bước 2: Đến tiếp nhận nhà

Đúng thời gian đã thông báo, bạn đến tiếp nhận lại nhà cho thuê. Nếu họ tự nguyện bàn giao nhà thì các bên lập biên bản để tránh trường hợp bên thuê nói bị mất tài sản, biên bản phải thể hiện bên thuê xác nhận đã hoàn tất di dời tài sản của họ. Hoặc nếu bên thuê còn gửi tài sản thì phải liệt kê vào trong biên bản và bạn thông báo thời gian họ nhận lại.

Khi hết thời gian, nếu người thuê nhà không đến nhận thì bạn có thể tạm di dời tài sản của họ đến một địa điểm khác để bảo quản. Nếu thấy nhà bị hư hỏng thì cần thỏa thuận, yêu cầu ngay việc sửa chữa, bồi thường. Tất cả những việc làm trên của bạn nên có sự chứng kiến của Thừa phát lại.

Thừa phát lại tiến hành lập vi bằng ghi nhận lại việc bên cho thuê nhà tiến hành kiểm kê, di dời tài sản của bên thuê nhà. Kèm theo vi bằng là hình ảnh, video mô tả toàn bộ mặt bằng tại thời điểm Thừa phát lại có mặt, trao đổi của hai bên (nếu có), hiện trạng mặt bằng lưu kho tài sản,… để làm căn cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bên cho thuê nhà nếu phát sinh tranh chấp.

——————————————————————-

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

————————————————————-

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!