Mua bán nhà đất bằng hợp đồng viết tay, làm gì để bảo vệ quyền lợi của người mua?

Câu hỏi:

Anh Hoàng có mua một mảnh đất của ông Tuấn vào tháng 01/2023. Hợp đồng mua bán nhà đất được viết giấy tay, đã trả đủ tiền, nhưng không được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên đến nay, ông Tuấn vẫn không giao đất cho anh Hoàng và cũng không trả tiền lại cho anh. Như vậy, Hợp đồng dưới dạng giấy chuyển nhượng đất viết tay khi đó có giá trị pháp lý hay không và anh Hoàng nên làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình?

Trả lời:

Căn cứ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định thì: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng tại văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân xã, phường”.

Việc anh Hoàng ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không thực hiện việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật là vi phạm về mặt hình thức, hợp đồng có khả năng bị vô hiệu. Việc thực hiện giao dịch mua bán/chuyển nhượng đất đai chỉ bằng giấy tay (không thực hiện công chứng, chứng thực) là rất rủi ro về mặt pháp lý, cụ thể trong trường hợp anh Hoàng đã trả hết tiền mua/nhận chuyển nhượng đất nhưng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên người bán và không thể cập nhật sang tên cho anh Hoàng.

Như vậy, căn cứ theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc giao dịch mua bán/chuyển nhượng nhà đất thông qua hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy tay (không có công chứng hoặc chứng thực) thì không có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự năm 2015 thì trường hợp giao dịch dân sự được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực thì giao dịch đó vẫn có thể được công nhận, cụ thể: “2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Trong trường hợp này, hợp đồng vi phạm quy định về công chứng, chứng thực nên sẽ xét 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Nếu anh Hoàng chưa trả đủ mức 2/3 nghĩa vụ (tức số tiền mà anh Hoàng trả chưa đủ 2/3 giá trị mua bán/chuyển nhượng) thì anh Hoàng có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán đất bằng giấy tay vô hiệu do không tuân thủ về hình thức. Căn cứ vào khoản 1 và khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Do đó, ông Tuấn phải có nghĩa vụ trả lại tiền cho anh Hoàng.

Trường hợp 2: Nếu anh Hoàng đã trả đủ số tiền cho ông Tuấn hoặc trả tiền từ đủ 2/3 giá trị thỏa thuận theo hợp đồng thì anh Hoàng có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận giao dịch mua bán đất giữa anh Hoàng và ông Tuấn là hợp pháp. Khi có quyết định của Tòa án thì ông Tuấn phải có nghĩa vụ bàn giao đất cho anh Hoàng và anh Hoàng có thể đi đến cơ quan nhà nước thực hiện thủ tục đăng bộ, sang tên theo quy định của pháp luật.

——————————————————-

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!