Không bàn giao nhà khi chủ nhà không trả tiền cọc được không

Điều 346 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền cầm giữ tài sản như sau: “Cầm giữ tài sản là việc bên có quyền (sau đây gọi là bên cầm giữ) đang nắm giữ hợp pháp tài sản là đối tượng của hợp đồng song vụ được chiếm giữ tài sản trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ”. Căn cứ pháp lý này cho phép người thuê nhà cầm giữ nhà thuê khi chủ nhà vi phạm nghĩa vụ trả cọc.

Điều kiện thực hiện quyền cầm giữ nhà thuê bao gồm:

Người thuê nhà đang nắm giữ nhà một cách hợp pháp.
Nhà thuê là đối tượng của hợp đồng.
Chủ nhà không thực hiện nghĩa vụ trả tiền tiền hoặc không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền cọc theo thỏa thuận trong hợp đồng.

Thông thường các bên thường thỏa thuận việc hoàn trả tiền khi kết thúc hợp đồng. Chủ nhà có nghĩa vụ trả lại tiền cọc trong thời hạn thỏa thuận hoặc theo quy định pháp luật. Việc không trả tiền cọc đúng hạn hoặc không trả đủ tiền cọc tạo cơ sở cho người thuê nhà thực hiện quyền cầm giữ tài sản. Quyền cầm giữ nhà tạo áp lực buộc chủ nhà thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền.

Các nghĩa vụ phải tuân thủ khi cầm giữ nhà

Người thuê nhà phải nắm được nghĩa vụ khi cầm giữ nhà để tránh vi phạm pháp luật. Điều 349 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nghĩa vụ của người cầm giữ tài sản. Việc không làm thủ các nghĩa vụ này có thể dẫn đến hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Các nghĩa vụ của bên cầm giữ gồm:

Giữ gìn, bảo quản tài sản cầm giữ.
Không được thay đổi tình trạng của tài sản cầm giữ.
Không được chuyển giao, sử dụng tài sản cầm giữ nếu không có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ.
Giao lại tài sản cầm giữ khi nghĩa vụ đã được thực hiện.
Bồi thường thiệt hại nếu làm mất hoặc hư hỏng tài sản cầm giữ.

Ngoài ra, bên cầm giữ tài sản cần lưu ý đến quy định xác lập quyền cầm giữ tài sản được quy định tại Điều 347 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:

Cầm giữ tài sản phát sinh từ thời điểm đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
Cầm giữ tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm bên cầm giữ chiếm giữ tài sản.

Chấm dứt việc cầm giữ nhà

Thông thường trong các trường hợp này thì việc cầm giữ nhà thuê chấm dứt khi chủ nhà thực hiện đầy đủ nghĩa vụ trả tiền theo sự thỏa thuận. Điều 350 Bộ luật Dân sự 2015 quy định các trường hợp chấm dứt quyền cầm giữ tài sản. Theo đó, cầm giữ tài sản chấm dứt trong trường hợp sau đây:

Bên cầm giữ không còn chiếm giữ tài sản trên thực tế.
Các bên thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm khác để thay thế cho cầm giữ.
Nghĩa vụ đã được thực hiện xong.
Tài sản cầm giữ không còn.
Theo thỏa thuận của các bên.

Thỏa thuận giữa các bên về việc chấm dứt cầm giữ nhà có thể bao gồm thời hạn cụ thể, điều kiện thanh toán và trình tự giao dịch. Hợp đồng thuê nhà nên xác định rõ các điều khoản này để tránh tranh chấp. Việc thương lượng và đạt được sự đồng ý sẽ giúp giải quyết vấn đề một cách hòa bình.

Bàn giao nhà sau khi chấm dứt cầm giữ phải được thực hiện theo đúng thủ tục và có xác nhận bằng văn bản. Biên bản giao nhà cần xác định tình trạng hiện trạng của tài sản, các thiết bị đi kèm và xác thực ký tên của các bên. Việc lập biên bản giúp tránh tranh chấp phát sinh sau này về tình trạng nhà thuê.

Các bên nên yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự thỏa thuận giữa các bên về việc chấm dứt cầm giữ nhà, việc bàn giao nhà cũng như việc hoàn trả lại cọc cho người thuê. Vi bằng ghi nhận hiện trạng nhà cho thuê, kiểm kê tài sản đính kèm khi bàn giao nhà, việc hoàn trả lại tiền cọc và sự thỏa thuận về việc chấm dứt cầm giữ nhà là chứng cứ để các bên thực hiện khi thanh lý hợp đồng, cũng như là cơ sở để giải quyết tranh chấp (nếu có) về sau.

——————————————————————-

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

———————————————————–

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!