Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Các trường hợp chuyển nhượng QSD đất nhưng không bán nhà trên đất

Trường hợp 1: Khi làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đăng ký tài sản trên đất.

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 95 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định việc đăng ký đất đai là bắt buộc cần thực hiện đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý. Tuy nhiên, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện khi có yêu cầu của chủ sở hữu những tài sản trên đất đó mà không thuộc trường hợp bắt buộc phải đăng ký.

Do quy định trên mà nhiều người sử dụng đất chỉ đăng ký công nhận quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký quyền sở hữu và ở và tài sản trên đất nên mới dẫn đến trường hợp bán đất mà không bán nhà trên đất. Nếu chủ sở hữu nhà trên đất không làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở trên đất thì chỉ có thể được bán đất mà không thể bán nhà trên đất.

Trường hợp 2: Bên bán và bên mua thoả thuận về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất.

Thoả thuận là một quy định được ghi nhận trong giao dịch về dân sự. Pháp luật luôn ưu tiên sự thoả thuận giữa các bên và những thoả thuận đó không trái với quy định pháp luật, không trái với đạo đức xã hội là được ghi nhận.

Theo đó, khi bên bán và bên mua thoả thuận được với nhau về việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất thì các bên chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất.

Việc thoả thuận này xuất phát chủ yếu từ việc bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ muốn bán đất mà không muốn bán nhà gắn liền với đất. Theo đó, nếu bên mua đồng ý về việc chỉ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì khi làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, sang tên cho bên nhận chuyển nhượng trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được xác lập và công nhận quyền sử dụng đất.

Chuyển nhượng đất nhưng không bán nhà trên đất có được không?

Đất và nhà trên đất là một khối thống nhất và không thể tách rời nhau, không thể di chuyển và không phải là những đối tượng riêng rẽ, độc lập. Pháp luật hiện hành không quy định về việc các bên bán đất và bán luôn cả nhà trên đất. Tuy nhiên, nếu chỉ thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà gắn liền với đất thì việc xác lập quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở rất phức tạp, dễ phát sinh những rắc rối, bất cập trong việc xác lập quyền lợi và nghĩa vụ của từng chủ sử dụng và sở hữu. Bởi vì bản chất khi chỉ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không bán nhà trên đất thì trên một thửa đất đất sẽ xác lập một người là chủ sử dụng đất còn một người là chủ sở hữu nhà ở. Do đó, việc không ghi nhận, không bán nhà gắn liền với đất trong Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã khiến cho nhiều hợp đồng không thể thực hiện được và dẫn đến vô hiệu.

Khi làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSD đất) vì trên đất chưa có nhà sau này mới được xây cất hoặc nhà chưa được cấp quyền sở hữu nên không thể hiện thông tin trên hợp đồng chuyển nhượng và giấy chứng nhận QSD đất. Điều này dẫn đến việc tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSD đất trong đó các bên không chuyển nhượng quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất diễn ra khá phổ biến.

Các bên có thể yêu cầu Thừa phát lạị ghi nhận thoả thuận về việc để bên mua làm các thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà và tài sản khác trên đất trên đất sau khi đã thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hoặc khởi kiện tại Tòa án để giải quyết nhưng phần lớn Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu với các lý do khác nhau như do nhầm lẫn hay có đối tượng không thể thực hiện được. Vì căn nhà và thửa đất là một khối thống nhất, không thể di chuyển, không thể tách rời để chuyển nhượng và mua bán. Nếu chỉ bàn giao quyền sử dụng đất nhưng không bàn giao nhà, khi đó đất thuộc quyền sử dụng đất của một người nhưng nhà trên đất lại thuộc quyền sở hữu của người khác. Việc không ghi căn nhà gắn liền với thửa đất dẫn đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng không thể thực hiện được và vô hiệu ngay từ khi giao kết hợp đồng.

Như vậy, pháp luật không quy định về việc bắt buộc phải bán nhà cùng với bán đất. Do đó mà có thể thực hiện được việc bán đất nhưng không bán nhà trên đất. Tuy nhiên, để bảo đảm quyền lợi và hạn chế phát sinh tranh chấp thì khi có nhà gắn liền với đất nên thực hiện bán cả đất và nhà.

—————————————————

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐜𝐨́ 𝐠𝐢𝐚́ 𝐭𝐫𝐢̣ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐤𝐡𝐨̂𝐧𝐠 𝐜𝐚̂̀𝐧 𝐩𝐡𝐚̉𝐢 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐦𝐢𝐧𝐡, 𝐭𝐚̣𝐨 𝐧𝐢𝐞̂̀𝐦 𝐭𝐢𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐠𝐢𝐮̛̃𝐚 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐚̆𝐧 𝐜𝐮̛́ đ𝐞̂̉ 𝐜𝐚́𝐜 𝐛𝐞̂𝐧 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐠𝐢𝐚𝐨 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐭𝐡𝐞𝐨 đ𝐮́𝐧𝐠 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̂́𝐧𝐠 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐭𝐡𝐮̛̣𝐜 𝐡𝐢𝐞̣̂𝐧 đ𝐮́𝐧𝐠, đ𝐮̉ 𝐭𝐫𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐢𝐞̣̂𝐦, 𝐧𝐠𝐡𝐢̃𝐚 𝐯𝐮̣ 𝐜𝐮̉𝐚 𝐦𝐨̂̃𝐢 𝐛𝐞̂𝐧 𝐧𝐡𝐮̛ đ𝐚̃ 𝐭𝐡𝐨̉𝐚 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧.

𝐕𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐥𝐚̀ 𝐜𝐡𝐮̛́𝐧𝐠 𝐜𝐮̛́ 𝐡𝐨̂̃ 𝐭𝐫𝐨̛̣ 𝐓𝐨̀𝐚 𝐚́𝐧 𝐭𝐡𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐢𝐞̣̂𝐧 𝐭𝐫𝐨𝐧𝐠 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐠𝐢𝐚̉𝐢 𝐪𝐮𝐲𝐞̂́𝐭 𝐯𝐮̣ 𝐯𝐢𝐞̣̂𝐜 𝐦𝐨̣̂𝐭 𝐜𝐚́𝐜𝐡 𝐧𝐡𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐨́𝐧𝐠, 𝐭𝐫𝐚́𝐧𝐡 𝐭𝐡𝐮̉ 𝐭𝐮̣𝐜 𝐫𝐮̛𝐨̛̀𝐦 𝐫𝐚̀, 𝐦𝐚̂́𝐭 𝐧𝐡𝐢𝐞̂̀𝐮 𝐭𝐡𝐨̛̀𝐢 𝐠𝐢𝐚𝐧 𝐤𝐡𝐢 𝐜𝐨́ 𝐭𝐫𝐚𝐧𝐡 𝐜𝐡𝐚̂́𝐩 𝐱𝐚̉𝐲 𝐫𝐚.

—————————————————

𝐕𝐚̆𝐧 𝐩𝐡𝐨̀𝐧𝐠 𝐓𝐡𝐮̛̀𝐚 𝐏𝐡𝐚́𝐭 𝐋𝐚̣𝐢 𝐪𝐮𝐚̣̂𝐧 𝐇𝐚̀ Đ𝐨̂𝐧𝐠 𝐥𝐮𝐨̂𝐧 𝐜𝐮𝐧𝐠 𝐮̛́𝐧𝐠 𝐭𝐨̛́𝐢 𝐤𝐡𝐚́𝐜𝐡 𝐡𝐚̀𝐧𝐠 𝐝𝐢̣𝐜𝐡 𝐯𝐮̣ 𝐥𝐚̣̂𝐩 𝐯𝐢 𝐛𝐚̆̀𝐧𝐠 𝐭𝐨̂́𝐭 𝐧𝐡𝐚̂́𝐭, 𝐯𝐨̛́𝐢 𝐬𝐮̛̣ 𝐜𝐡𝐮𝐲𝐞̂𝐧 𝐧𝐠𝐡𝐢𝐞̣̂𝐩 𝐯𝐚̀ 𝐭𝐚̣̂𝐧 𝐭𝐚̂𝐦!