Trong quá trình thực hiện Hợp đồng thuê nhà, rất nhiều tranh chấp đã xảy ra gây thiệt hại, tổn thất về vật chất cũng như tinh thần của cả hai bên. Việc bên thuê nhà không thanh toán tiền thuê, không chịu trả lại nhà và chủ nhà muốn lấy lại nhà cho thuê nhưng còn vướng mắc về tài sản của bên thuê nhà khiến nhiều chủ nhà lựa chọn phương án “vứt đồ” của bên thuê và lấy lại nhà. Điều này dẫn đến việc bên thuê nhà kiện chủ nhà vi phạm các quy định của pháp luật và đòi bồi thường. Vậy làm thế nào để giải quyết vấn đề cho cả hai bên là vấn đề mà cả bên cho thuê và bên thuê nhà quan tâm.
Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở là một hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên cho thuê và bên thuê, theo đó bên cho thuê có nghĩa vụ giao nhà ở cho bên thuê, bên thuê có nghĩa vụ trả tiền theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Nếu hợp đồng cho thuê nhà có quy định thanh toán tiền thuê nhà theo định kỳ hàng tháng/3 tháng/6 tháng,… và bên thuê nhà đã không thanh toán tiền thuê nhà nhiều tháng liên tiếp là đã vi phạm thỏa thuận của hợp đồng. Trong trường hợp này, bạn muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, theo quy định khoản 1, 2, 3 Điều 428 Bộ luật Dân sự năm 2015:
Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
“1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
- Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
- Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.”
Hậu quả pháp lý khi bên thuê chậm trả nhà thuê khi kết thúc hợp đồng
Theo Điều 482 Bộ luật Dân sự 2015 về việc trả lại tài sản thuê thì khi bên thuê chậm trả nhà thuê thì bên cho thuê có quyền yêu cầu bên thuê trả lại nhà, trả tiền thuê trong thời gian chậm trả và phải bồi thường thiệt hại.
Ngoài ra, bên thuê phải trả tiền phạt vi phạm do chậm trả tài sản thuê, nếu có thỏa thuận và phải chịu rủi ro xảy ra đối với tài sản thuê (nhà ở) trong thời gian chậm trả.
Bên cho thuê có quyền vứt đồ của bên thuê khi hợp đồng thuê nhà hết hạn?
Theo quy định của pháp luật hiện hành, không có quy định nào của pháp luật quy định về việc cho phép bên cho thuê được vứt bỏ đồ đạc, tài sản của bên thuê nhà ra đường, hoặc niêm phong nhà, ngay cả trong trường hợp bên thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc đã hết hạn hợp đồng. Các bên cho thuê và thuê nhà đều phải tôn trọng pháp luật, không nên hành xử theo ý mình. Do đó, việc bên cho thuê vứt đồ của bên thuê ra khi lấy lại nhà là trái quy định pháp luật, dẫn đến việc xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bên thuê.
Xử lý thế nào trong trường hợp này
Bên cho thuê phải ra thông báo gửi bên thuê nhà thông báo về việc chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà trước hạn và ấn định thời gian bên thuê nhà giao trả nhà cho bạn cũng như thanh toán các khoản tiền thuê nhà còn thiếu đến thời điểm chấm dứt thực hiện hợp đồng. Nếu bên thuê nhà không đồng ý giao trả nhà và thanh toán tiền thuê nhà, căn cứ thông báo chấm dứt thực hiện hợp đồng bên cho thuê có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.
Việc xác lập chứng cứ thông qua hình thức yêu cầu Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận sự kiện bên cho thuê giao văn bản thông báo cho bên thuê là vô cùng cần thiết, vì lúc này cần đảm bảo tính khách quan, trung thực của hành vi nêu trên. Vi bằng do Thừa phát lại lập lúc này chính là nguồn chứng cứ chứng minh cho việc bên cho thuê đã tiến hành thủ tục thông báo cho bên thuê, chứng minh việc bên cho thuê đã thực hiện đúng trình tự theo quy định pháp luật, để có thể tiến hành thực hiện việc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê, khởi kiện yêu cầu bên thuê trả tiền thuê, trả nhà.
Thừa phát lại chứng kiến, ghi nhận một cách khách quan, trung thực việc giao văn bản thông báo của bên cho thuê đến bên thuê. Mặc dù trong một số trường hợp việc người được nhận thông báo từ chối nhận văn bản, nhưng khi có chứng kiến của Thừa phát lại thì vẫn ghi nhận trung thực về việc người yêu cầu trực tiếp thực hiện nghĩa vụ thông báo cho người cần thông báo, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng.
Sau khi thiết lập vi bằng ghi nhận chứng cứ, bên cho thuê có thể tiến hành công việc như sau:
Trình báo công an về hành vi xâm phạm chỗ ở
Người cho thuê hãy thông báo đến cơ quan công an phường nơi có nhà ở cho thuê để được hướng dẫn giải quyết.
Khởi kiện ra Tòa án
Nếu người cho thuê đã áp dụng các biện pháp cần thiết nhưng bên thuê nhà vẫn không chịu trả nhà thì bên cho thuê có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết theo điều 482 Bộ luật Dân sự 2015.
Người khởi kiện nộp đơn kiện trực tiếp tại Tòa án hoặc gửi qua đường bưu điện đến Tòa án có thẩm quyền. Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp dân sự là Tòa cấp huyện nơi người bị kiện đang cư trú theo quy định điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a Khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015.
