Thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đất để vay vốn của ngân hàng là việc xảy ra khá phổ biến trên thực tế hiện nay. Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở khiến cho việc giao dịch liên quan đến những sản này trở nên phức tạp và nhiều vướng mắc. Mới đây Văn phòng Thừa phát lại quận Hà Đông có nhận được một thắc mắc từ khách hàng liên quan đến vấn đề này như sau:
Vợ chồng tôi dự định mua một ngôi nhà có diện tích 60 m2 tại Quang Trung, quận Hà Đông, thành phố Hà Nội với giá 2 tỷ đồng. Tuy nhiên qua tìm hiểu thì tôi được biết rằng chủ của ngôi nhà này đang thế chấp nhà, đất tại ngân hàng để vay số tiền 1 tỷ đồng. Hiện tại chủ nhà rất cần chuyển nhượng ngôi nhà nêu trên để có tiền trả nợ cho ngân hàng và mua một ngôi nhà khác, còn vợ chồng tôi thì rất cần mua nhà để ở vì hợp đồng thuê nhà cũ của vợ chồng tôi đã hết. Khi chúng tôi ra văn phòng công chứng để yêu cầu làm hợp đồng chuyển nhượng thì bị các công chứng viên từ chối vì chưa thể làm hợp đồng chuyển nhượng do nhà, đất đang thế chấp. Vậy trong trường hợp này văn phòng công chứng từ chối việc thực hiện chuyển nhượng của chúng tôi có đúng hay không? tôi phải làm sao để vừa có thể mua được nhà vừa có thể tránh được rủi ro phát sinh sau này.
Thừa Phát Lại- Văn phòng thừa phát lại quận Hà Đông tư vấn cho trường hợp của bạn như sau:
Theo quy định pháp luật, các giao dịch bảo đảm như thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất phải được đăng ký theo quy định pháp luật. Khi đã thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm, nếu chủ sở hữu tài sản muốn thực hiện quyền định đoạt tài sản (chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này đồng nghĩa với việc bên nhận thế chấp và bên thế chấp thực hiện xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (phòng tài nguyên, môi trường cấp huyện). Sau khi thực hiện xong thủ tục này, chủ sở hữu quyền mới có thể thực hiện quyền định đoạt tài sản. Như vậy, việc văn phòng công chứng từ chối công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp của anh là hợp pháp vì mảnh đất đó đang bị thế chấp.
Để được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì anh phải yêu cầu bên chuyển nhượng xóa đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký đất đai (hoặc phòng tài nguyên, môi trường cấp huyện) rồi sau đó ra văn phòng công chứng thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các thủ tục khác để được sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên trong trường hợp của bạn, do chủ nhà đang thiếu tiền cần phải tiến hành chuyển nhượng ngôi nhà trước rồi mới có tiền để trả nợ cho ngân hàng để thực hiện thủ tục xóa thế chấp. Do đó muốn mua được ngôi nhà trên bạn nên đặt cọc một khoản tiền nhận chuyển nhượng trước cho chủ nhà để phía chủ nhà có đủ khả năng giải quyết món nợ tại ngân hàng và xóa thế chấp nhà, đất sau đó hai bên cùng nhau ký hợp đồng chuyển nhượng rồi thanh toán nốt số tiền nhận chuyển nhượng còn lại.
Lưu ý về việc đặt cọc tiền nhận chuyển nhượng bạn nên thực hiện cẩn thận để tránh rủi ro trong trường hợp Chủ nhà sau khi nhận tiền cọc sẽ lật lọng, không thực hiện các thủ tục để chuyển nhượng nhà, đất cho bạn.
Do đó khi thực hiện việc đặt cọc bạn nên yêu cầu Thừa Phát Lại – Văn phòng thừa phát lại quận Hà Đông lập Vi Bằng cho việc giao tiền đặt cọc. Vi Bằng do Thừa phát lập sẽ ghi nhận lại đầy đủ, trung thực khách quan số tiền đặt cọc và thỏa thuận giữa các bên giúp cho các bên có căn cứ pháp lý để tôn trọng thực hiện nghiêm túc các thỏa thuận với nhau, ngoài ra Vi Bằng còn có thể được Tòa Án sử dụng làm chứng cứ để buộc phía chủ nhà trả lại tiền cọc cũng như bồi thường thiệt hại cho bạn
